Арендатор не освобождает помещение

Арендатор не освобождает помещение. Перефразируя слова читателя советского художественного фильма «Берегись автомобиля» каждый собственник нежилого помещения, у которого нет арендатора, мечтает поскорее найти арендатора, а каждый владелец нежилого помещения жилое помещение, не платящее квартплату, мечтает поскорее избавиться от недобросовестного арендатора. А иногда он не может выбросить арендатора, потому что не знает, как это сделать.

Значительное место в моей практике занимают споры по аренде. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит арендную плату» и будет интересна как собственникам недвижимости, так и тем, кто использует недвижимость на основании договора аренды.

И арендодатели, и арендаторы часто задают следующий вопрос: может ли арендодатель ограничить доступ арендатора к собственности или отключить коммуникации (воду, электричество и т. Д.), Чтобы выселить арендатора?

Согласитесь, это достаточно действенная мера. Однако такая мера может иметь и негативные последствия для арендодателя.

Предлагаю вам рассмотреть законность таких методов. Если нет времени читать, сразу скажу — арендодатель вправе ограничить доступ в помещения арендатора или его сотрудников, а также, например, отключить воду арендатора, если это предусмотрено в договор аренды. Но есть много нюансов!

Постараюсь не переписывать Гражданский кодекс и сделать его максимально прозрачным.

Как выгнать арендатора

Мы предполагаем, что между арендодателем и арендатором заключен договор аренды, который включает все соответствующие условия. Допустим, арендатор перестал платить арендную плату. Поскольку арендодатель заинтересован в заработке на помещении, он решил расстаться с арендатором.

Если не достигнута договоренность о расторжении договора, арендатор не покидает помещение. собственник должен решить, каким будет его правовое положение. Дело в том, что, несмотря на очевидное нарушение закона арендатором, не всегда будет законным требовать от арендодателя опустошить имущество.

Грубо говоря, договор аренды требует, чтобы арендодатель передавал собственность и пользование имуществом арендатору, и арендатор должен платить арендную плату, и если последний нарушает свои обязательства, это не означает, что арендодатель может не выполнить своих обязательств.

Если договор действующий, необходимо понимать, как его можно расторгнуть:

предусматривает ли договор право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке, и если да, существуют ли обстоятельства, влекущие за собой право арендодателя отказаться от исполнения договора,

если договором не предусмотрено одностороннее расторжение договора — имеются ли обстоятельства, достаточные для подачи в суд иска о расторжении договора.

Выселение судом может быть отложено. В Подмосковье даже при оптимистическом сценарии, если арендатор не затянет судебный процесс, суд совершит чудеса юридической скорости, мне сложно представить сценарий вступления приговора в силу раньше, чем через 4 месяца после подачи иска, и не забывайте о процедуре рассмотрения жалоб, как правило, каждые 30 дней.

В течение этого времени арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, а также не получать ее, даже если присуждены соответствующие суммы, поскольку арендатор может оказаться неплатежеспособным.

В следующих статьях я расскажу о специфике выселения арендатора в суде, но сегодня мы обсудим только вопрос превентивных мер — ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.

Для многих арендаторов такие ограничения делают дальнейшую деятельность нецелесообразной.

Не все арендаторы готовы или могут позволить себе обратиться в суд для защиты своих прав. Хотя есть и те, кто не прочь заработать на том, что арендодатель ошибается относительно законности их деятельности.

Ограничение доступа арендатора и отключение электричества

Не подготовившись с юридической точки зрения и не понимая последствий своих действий, арендодатели часто прибегают к такой мере воздействия на арендатора, как ограничение доступа арендатора в помещение.

Бытует мнение, что достаточно оговорить в договоре право арендодателя ограничивать доступ арендатора в помещение, и действия арендодателя ни в коем случае не будут считаться незаконными.

Раньше я тоже считал эту позицию разумной, но с опытом приходит понимание, что это не так просто, и если дела попадут в суд, простого указания соответствующего пункта в контракте может быть недостаточно.

Вопрос о законности ограничения доступа арендатора вполне правомерен, так как арендодатель обязан передать помещение арендатору по договору аренды. Учитывая, что общее правило не допускает одностороннего отказа, действия арендодателя по ограничению доступа могут считаться нарушением договора другой стороной.

Конечно, запрещая доступ сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить их интересы.

Ограничивая доступ, домовладелец может намеренно или случайно начать удерживать собственность арендатора, что также может служить весомым аргументом в переговорах о расторжении договора во внесудебном порядке.

Под подготовкой арендодателя к ограничению доступа я подразумеваю, что основания для такого поведения арендодателя не должны быть просто предусмотрены в договоре, а должны быть достаточно подробно изложены в договоре аренды и быть разумными.

Существует судебная практика, когда суды признали включение такого условия в договор аренды законным на том основании, что стороны вправе устанавливать условия договора, а несколько судебных решений основаны на том, что этот срок является условным. мера предосторожности.

С другой стороны, суд может также поддержать арендатора, если сочтет, что действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерны нарушению арендатором, объявить действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.

Это не означает, что существует практика, когда односторонний отказ может считаться незаконным.

Другими словами, при рассмотрении спора суд по собственной инициативе или по инициативе компетентного представителя арендатора может счесть необходимым рассмотреть вопрос о том, соразмерны ли действия арендодателя нарушениям, совершенным арендатором.

В общем, решение этого спора не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если вы обратитесь к опытному юристу на раннем этапе конфликта, вы можете существенно повлиять на исход дела.

Таким образом, суд может счесть действия арендодателя несоразмерными, если сумма долга или просрочка незначительны.

Кроме того, суд может оценить поведение сторон при внесудебном урегулировании спора.

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на пункт 2 ст. 328 ГК РФ, согласно которому сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства в случае неисполнения другой стороной его возмещения. Это означает, что если арендатор не выполняет обязательство по оплате, существуют обстоятельства, указывающие на то, что арендная плата не будет выплачена в срок, предусмотренный в ст. 328 ГК РФ, домовладелец вправе реализовать право не выполнять обязательства по предоставлению помещения.

Наконец, я хотел бы напомнить вам, что вам следует внимательно ознакомиться с условиями договора, это касается как арендодателей, так и арендаторов, поскольку арендодатели нередко интересуются содержанием договора аренды только при возникновении проблемы.

Доверьте подготовку договора лизинга специалисту, это сэкономит вам время и деньги.

Если вы не уверены, можно ли ограничить доступ или отключить помещение от связи, лучше проконсультироваться с юристом. так что вам не придется платить за свое самодовольство позже.