Что такое дома блокированной застройки?

Что такое дома блокированной застройки? Определение двухквартирного дома регулируется ст. 49 Городского кодекса РФ. Парный дом — это единое целое со следующими обязательными характеристиками:

  • этажность дома не должна превышать трех этажей;
  • общее количество блоков не должно превышать 10 единиц;
  • каждый блок предназначен для проживания одной семьи;
  • Агрегаты соединены общими стенами без проемов и переходов;
  • Каждая квартира имеет отдельный выход на общую площадь.

Блочные дома по большинству основных параметров напоминают жилые дома, но с большим отличием — у них нет общей собственности. Это различие является ключевым моментом, определяющим правовой статус двухквартирных домов.

Какие законы РФ регулируют права?

Условия получения разрешения на строительство, сдачи в эксплуатацию и использования гражданами регулируются следующими правовыми актами:

  • Градостроительный кодекс Российской Федерации;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ;
  • Федеральный закон № 161-ФЗ;
  • Земельный кодекс РФ;
  • Подзаконные акты соответствующих министерств и ведомств о выделении участков под строительство жилого дома.

Большинство нормативных актов, регулирующих правоотношения при строительстве таких объектов, направлены на определение условий предоставления земельных участков и регистрацию прав собственников на участие в объекте.

В настоящее время существуют юридические лазейки в отношении признания дома близнецом, которые могут быть выявлены только через практику судов более высокой инстанции.

Правовой статус дома блокированной застройки

Фахверковые дома уже давно являются предметом дискуссий из-за отсутствия детальной регламентации их правового статуса. Для того, чтобы признать двухквартирный дом, пришлось обратиться в суд, потому что, как правило, он приравнивается к жилому дому.

Более того, многоквартирные дома расположены на отдельном, независимом и индивидуализированном участке земли, с правом пользования им для всех владельцев кварталов.

Этот земельный участок может быть выделен в личную собственность собственником каждого помещения, но на момент строительства отдельного помещения (дома) это нераспределенный общий участок.

Концепция многоквартирного дома основана не только на общей естественной границе здания, но и на совместном использовании общих помещений. Именно эта особенность отличает правовой статус дома, состоящего из блоков.

Сдвоенный жилой дом не имеет права собственности на участок, а арендаторы помещения не имеют такого права и пользуются общим имуществом и землей, прилегающей к зданию.

Признание дома домом блокированной застройки

Судя по характеристикам, официальное признание таких объектов недвижимости парными домами поможет владельцам блоков (квартир) оформить свои права на землю под домом и прилегающую территорию.

Эта проблема не относится к вновь построенным зданиям, так как этот тип строительства включен в разрешительную проектную документацию.

После того, как участок будет выделен под строительство, ожидается, что собственники отдельных помещений смогут оформить право собственности на четко определенный участок. В случае с недвижимостью, построенной во времена Советского Союза или до принятия Городского кодекса, проблема заключалась как раз в процедуре признания двухквартирных домов многоквартирными.

В целях узаконивания прав собственников квартир и юридического признания многоквартирных домов судебная практика использовала различные способы отличить их от жилых домов.

Именно анализ прецедентного права позволил установить эффективный метод различения двух концепций однородных домов.

Отдельная часть блочного дома:

  • не имеет общих внутренних систем для оказания коммунальных услуг (отопление, водоснабжение, электроснабжение и т. д.)
  • имеет общее оборудование за пределами жилого помещения, необходимое для обслуживания двух независимых секций.

Следовательно, если объект представляет собой односемейный дом, не более трех этажей, и каждая его часть предназначена для проживания только одной семьи и не содержит элементов общей собственности, он признается домом блочного типа и рассматривается как жилой дом. независимое здание с уникальным идентификационным номером.

Разрешение на строительство

Двухквартирный дом должен быть построен на одном участке, и разрешение на строительство должно быть выдано с учетом этого. Если несколько владельцев участков решат построить такой проект, они должны объединить свои участки в единое целое до получения разрешения.

Такое объединение происходит в результате работы земельного кадастра и отражается в виде межевого плана. Этот документ может составить кадастровый инженер, который самостоятельно подает его в кадастровое управление Росреестра.

После строительства и отделки дома ранее полученное разрешение на строительство двухквартирного дома будет основанием для передачи права собственности.

После получения разрешения на использование сертификата единый земельный участок необходимо разделить между собственниками отдельных кварталов путем составления отдельных планов зонирования.

В этом случае блок-хаус будет занесен в кадастр как отдельный объект недвижимости, и владельцы блока будут иметь права только на свою часть.

В кадастровой информации каждый участок такого объекта будет указан вместе с частью отдельного земельного участка пропорционально площади квартала. Аналогичные данные будут доступны в ЕГРН, выписку из которого сможет получить владелец любой квартиры в таком доме.

Управление домами блокированной застройки

Управление многоквартирным домом принципиально отличается от аналогичного механизма управления многоквартирным домом. Отсутствие общего имущества в домах блочной конструкции избавляет от необходимости содержать один объект, выбирая одну из форм его управления.

Однако в целях улучшения условий подачи ряда инженерных коммуникаций или улучшения состояния прилегающих общих земель владельцы блоков имеют право заключить единый договор с обслуживающей компанией на условиях, аналогичных выбору менеджмента. компании.

Поскольку такой объект состоит из отдельных блоков, обслуживание дома может осуществляться в соответствии с правилами эксплуатации частного жилья, когда каждый собственник решает, нуждается ли его блок в ремонте.

Если необходимо провести ремонт или реконструкцию общего строения, требуется согласие других собственников соседних участков.

Управление общим участком, если права на него не разделены между пользователями отделов, будет подчиняться правилам совместной собственности. Наличие разделенных прав не исключает необходимости учитывать интересы соседей (например, при оформлении различных обременений и сервитутов).