Как индивидуальному предпринимателю взять ипотеку?

Как индивидуальному предпринимателю взять ипотеку? Если вы запускаете компанию с налоговым статусом бизнеса одного человека, получение ипотеки будет немного сложнее, чем в случае обычного физического лица. Основная проблема в этом процессе заключается в том, чтобы доказать Банку ее платежеспособности и доверие к заемщику. В этой статье мы подробно обо всем и нюансам.

Что такое ипотека для ИП

Деял, не существует разницы между ипотечным кредитом физическим лицом и единственным бизнесом. Правила одинаковы — человек берет кредит в банке, чтобы купить квартиру, а квартира пообещается в банк до погашения кредита.

Ситуация де-факто отличается. Предприниматели труднее затянуть ипотеку, потому что банки, хотя они заявляют о наличии таких кредитов для всех, на самом деле они считают его менее надежными заемщиками.

С точки зрения банка, трудно понять, насколько стабильно заработает индивидуальный предприниматель, который будет его будущим доходом. Существует риск — то есть бизнес может быть убыточным или нестабильным, и, таким образом, он не сможет погасить кредит вовремя. Даже если предприниматель внезапно обогащает и выплачивает ипотеку до крайнего срока — это также потеря доходов для банка.

Таким образом, ипотечные условия для деловой активности одного человека обычно отличаются от аналогичных кредитов для физических лиц — процентная ставка будет выше, необходимо будет заплатить более широкий авансовый платеж. Иногда существуют дополнительные требования — например, Банк может предложить ипотеку под залог другого имущества или просить о приобретении совместных заказов. Некоторые банки даже не дадут ипотечные кредиты людям, ведущим бизнес одним человеком.

Это не означает, однако, что человек, который ведет единую экономическую деятельность, не сможет принять ипотеку. Но вам понадобится несколько документов, и, возможно, скорость будет на 1 — на 2% выше.

Разделяйте ипотеку для ИП и коммерческую ипотеку

Не путайте эти два разных термина:

  • Ипотечный кредит для индивидуального предпринимателя — обычная ипотека на основании которой куплено квартиру или помещения, но заемщик не работает как физическое лицо, а в качестве индивидуального предпринимателя. Если не указано иное, все программы поддержки жилья применяются.
  • Коммерческая ипотека — это чаще всего наименование кредита, банк которого дает предприниматель на покупку нежилых помещений, предназначенных для коммерческой деятельности. С такой программой вы можете купить офис, отель, склад или ресторан в магазине. Название зависит от маркетинговой политики Банка — просто «коммерческая ипотека», «Ипотека для компаний» или «Ипотека для коммерческих помещений».

Обе ипотечные кредиты — это кредиты для покупки помещений, только в первом случае это жилые помещения, а во второй области, выделенной для проведения бизнеса. Однако в этом случае покупая коммерческую собственность, предприниматель не может рассчитывать на льготные жилищные программы.

Каким предпринимателям дают ипотеку

Есть несколько основных требований, которые банки поставили все заемщики. Если вы не встретите их, это не значит, что они не дают вам ипотеки. Но вам, скорее всего, придется попытаться представить документы нескольким банкам одновременно для повышения вероятности одобрения заявки.

Гражданство. Вы должны быть гражданином Российской Федерации. Также будет полезна постоянная регистрация в том регионе, где вы планируете оформить ипотеку.

Возраст. Для банка важно, чтобы вы были в трудоспособном возрасте на протяжении всего периода выплаты ипотеки. Минимальный возрастной ценз — 18-21 год. Мужчинам моложе 27 лет необходимо предъявить военный билет с отметкой о прохождении военной службы или решение комиссии о невозможности прохождения такой службы.

Если вы не служили и не имеете военного билета, ваши шансы на получение ссуды уменьшаются — банки неохотно предоставляют жилищный ссуду тому, кто может пройти годичную службу и потерять источник дохода.

Вам также следует обратить внимание на возраст, когда ваш платеж будет завершен. Например, если человеку в настоящее время 60-65 лет, банк, скорее всего, откажется от ссуды на 30 лет — слишком большая вероятность того, что заемщик не сможет равномерно выплатить ссуду до 90-95 лет.

В настоящее время банки также предоставляют ипотечные кредиты пенсионерам. Однако обычно он рассчитывается таким образом, чтобы возраст на момент полного погашения кредита не превышал 70 лет.

Срок статуса IE. Лицам, зарегистрировавшимся в налоговой инспекции только в статусе индивидуального предпринимателя, ипотека не предоставляется. Обычно минимальный период ведения бизнеса составляет от 6 до 12 месяцев. Это означает не только сохранение своего статуса в течение определенного периода времени, но также ведение бизнеса и получение дохода.

Долгов нет. Требование к каждому заемщику — если вы хотите получить ипотечный кредит, у вас не должно быть непогашенных кредитных обязательств. Также важно своевременно уплачивать налоги и обязательные взносы в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования.

Кредитная история. Банки, как правило, проверяют не только наличие долгов и просроченных платежей, но и кредитную историю. Узнать, что думают о вас кредитные учреждения, можно с помощью «Госуслуги».

Ваша история должна включать все ссуды, которые вы когда-либо погашали. Банки имеют некоторую информацию о ваших невыплаченных платежах, даже если вы их уже выплатили.

Хорошая кредитная история увеличит ваши шансы на получение ипотеки, если у вас есть несколько кредитов, которые вы выплатили вовремя. Кредиты с просрочкой, даже если они уже закрыты, невыгодны. Еще хуже иметь судебные решения по просроченным кредитам.

Плохая кредитная история поправима — возьмите несколько небольших кредитов и погасите их вовремя.

Доход. Для того, чтобы банк выдал ипотеку, ежемесячный взнос, как правило, не должен превышать 30-45% вашего дохода. Кроме того, в вашем доходе также учитываются другие кредитные сборы. Например, вы получаете 100 000 рублей в месяц, но платите 20 000 по потребительскому кредиту. Ваш доход будет считаться 80 000 долларов.

Перед тем как оформить заявку на ипотеку в конкретном банке, укажите требования к ИС заемщика. Обычно банки максимально точно описывают, кому они готовы ссудить. Если вы не соответствуете ни одному из требований, свяжитесь с менеджером по ипотеке вашего банка и спросите, имеет ли смысл тратить время на заполнение заявки.

Как подтвердить доход в банке

Чтобы оформить ипотеку, индивидуальный предприниматель не может просто прийти в банк и сказать: я хочу ссуду, у меня такой-то доход. Ваш заработок должен быть подтвержден.

Метод проверки зависит от налоговой системы. Например. Индивидуальные предприниматели по упрощенной системе налогообложения «Прибыль за вычетом затрат» могут предоставить в банк декларацию о фактических доходах, которая обычно подается в налоговую инспекцию. Те, кто использует налоговые системы без деклараций, такие как патентная система, могут предоставить в банк выписки со счета, контракты с клиентами и лицензии на работу.

Подробный перечень документов зависит от банка. Спросите своего менеджера по найму ипотечные кредиты в учреждении, какие документы необходимы для вашей налоговой системы.

Текущий счет в том же банке, где вы хотите оформить ипотеку, также будет полезен. Сотрудники кредитной организации смогут сразу проверить движение всех средств — то есть поймут, как часто и сколько денег вы получаете, на что их тратите.

ИП может взять ипотеку «по двум документам»

Есть исключение из принципа обязательного подтверждения дохода. У банков есть двухдокументные ипотечные программы без отчетов о прибылях и убытках. Например, вы приходите на объект с паспортом и СНИЛС, пишете заявление на выдачу, и этого достаточно.

Такие программы обычно имеют более высокие процентные ставки, требуют большого начального депозита, а срок кредита составляет 10-15 лет. Это не так выгодно, как программы справки о доходах. Однако это решение в том случае, если у вас нет дохода или вы не можете предоставить банку подтверждающие документы.

Обратите внимание — в таких программах вы не можете сообщить банку, что являетесь IE. Например, напишите в приложении, что вы просто безработный. Это значит, что вы обычный человек, а не предприниматель. Это не запрещено.

Но лучше все равно сообщить о своем статусе в банк — есть риск, что безопасность уточнит данные о вас, например, в налоговой инспекции и пенсионном фонде. А сокрытие информации о том, что вы являетесь предпринимателем, увеличивает риск отказа в ипотеке.

Какие документы понадобятся для обычной ипотеки для ИП

Если речь идет о стандартной ипотеке для индивидуального предпринимателя, а не о кредите «Два документа» или коммерческой ипотеке, необходимо собрать следующий пакет документов:

  • заграничный пасспорт;
  • Свидетельство о внесении записи в реестр ИП (или Выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей);
  • Документы, подтверждающие полученные доходы — декларации за последний период, отчет о доходах и расходах, выписки со счетов;
  • Если IE заключает брачный договор с вашим супругом, тоже стоит его предоставить.

Вы также должны заполнить заявление на ипотеку. Форма у каждого банка своя, шаблон нужно найти на сайте банка или обратиться за помощью к руководителю кредитной организации.

Кроме того, по желанию менеджера может потребоваться:

  • бизнес-лицензии и сертификаты, если таковые требуются в вашей отрасли;
  • выписки с других счетов, в том числе со счетов в иностранной валюте;
  • документы, подтверждающие право собственности на коммерческую недвижимость — например, если у вас есть магазин, вы можете предоставить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц на данное помещение.

Банк может попросить вас предоставить более подробную информацию о вашем бизнесе, например, заполнив анкету бизнес-обоснования. Вы должны рассказать о своей отрасли, количестве сотрудников, количестве постоянных клиентов и прогнозах роста прибыли.

Как ИП купить квартиру в ипотеку

Процесс практически такой же, как и для физических лиц:

1. Найдите подходящую недвижимость. Вам необходимо точно знать, на какую сумму вы будете обращаться в банк.

2. Подайте заявку на ипотеку заранее. Вы можете обратиться более чем в один банк, что позволит вам сравнить условия и выбрать лучшее предложение. Подождите, пока предварительная заявка будет одобрена, вы можете получить телефонный звонок или SMS из банка.

3. Соберите документы и отправьте их в банк. Какие документы вам понадобятся, зависит от банка и типа квартиры — полный список уточняйте у директора банка.

Дождитесь согласования — менеджер сообщит вам, что все документы в порядке и банк готов предоставить вам деньги на покупку квартиры.

Оцените недвижимость. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, банк запросит у вас отчет об оценке — это документ, подтверждающий рыночную стоимость приобретаемой вами квартиры. Банк порекомендует вам список компаний, аккредитованных банком, также вы можете сами сравнить цену и выбрать оценщика. Этот отчет не требуется для новостроек. Подробнее читайте в статье «Как получить оценку квартиры под ипотеку.

5. Подождите, пока банк одобрит ипотеку. Сотрудники кредитной организации проверит ваши документы, кредитную историю и отчет об оценке на соответствие законодательству. Если все в порядке, вы будете проинформированы об окончательном утверждении кредита — обычно это происходит в течение 1-7 дней. Если что-то не так, банк откажет в выдаче ипотеки — тогда придется искать другое жилье.

6. Подпишите кредитный договор. Он должен содержать информацию о сроке кредита, полной сумме и должен сопровождаться графиком погашения с указанием суммы ежемесячного платежа. Убедитесь, что в контракте указана информация о приобретаемой вами собственности, ее адрес и описание параметров.

7. Завершите транзакцию. Подпишите договор купли-продажи квартиры — договор купли-продажи, если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, договор долевого участия, если вы покупаете новую недвижимость у застройщика, или договор переуступки, если вы покупаете недвижимость у долевого инвестора. Подайте все документы, в том числе договор об ипотеке, в МФЦ для регистрации. В течение 5-10 дней вы получите ответ о том, что транзакция зарегистрирована.

В противном случае вам необходимо изучить конкретные причины — возможно, что-то не так с вашими жилищными документами или есть проблемы с ипотечным договором. В такой ситуации вам следует обратиться к оценщику недвижимости или юристу, специализирующемуся на подобных вопросах.

8. Застрахуйте свою квартиру. Чтобы банк перечислял деньги продавцу и договор ипотеки не считался незаконным, необходимо оформить жилищное страхование. Здесь есть свои нюансы.

  • Есть обязательное страхование — страхование имущества. Эта политика требуется по закону для покупателя недвижимости, обеспеченной ипотекой. Дом можно застраховать в любой страховой компании, не обязательно рекомендованной банком. Это стоит, в зависимости от компании, от 0,5 до 1% от стоимости квартиры. Эту страховку необходимо повторять каждый год, пока вы выплачиваете ипотечный кредит. Если вы не заберете полис, договор об ипотеке может быть расторгнут, и вы можете потребовать в банке всю сумму вместе с процентами сразу же через суд. Или предпримите другие действия в зависимости от того, что написано в контракте.
  • Вы также можете оформить добровольное страхование жизни. Если у вас есть такая политика, банк обычно снижает процентную ставку, но обычно на 1 процентный пункт. На такой страховке нельзя настаивать.
  • Кроме того, существует страхование титула, то есть страховой полис на случай потери квартиры. Это также дополнительная страховка, которую вы можете оформить по своему усмотрению.

9. Получите подтверждение права собственности. Чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит вам, вы можете заказать выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Это должно указывать на то, что вы являетесь владельцем квартиры, но она передана в залог банку по ипотеке.

Также можно позвонить продавцу и узнать, перечислил ли ему банк деньги — кредитная организация выплачивает всю сумму обычно в течение 1-5 рабочих дней с момента регистрации сделки.

Кратко: как ИП оформить ипотеку

Обратитесь в несколько банков, узнайте текущие условия для предпринимателей. Они могут отличаться от условий для обычных агрегатов. Убедитесь, что менеджер вашего банка понимает, о какой конкретной программе вы говорите — об обычной жилищной ипотеке или «бизнес-ипотеке» для коммерческих помещений.

  • Найдите подходящую недвижимость — или несколько вариантов. Вам необходимо знать точную сумму, которую вы хотите подать в банк.
  • Подать заявку на ипотеку. Вы можете подать заявку в один банк или попытаться получить кредит в нескольких учреждениях. Скачайте шаблоны приложений с сайта банка или у менеджеров. Заявки на индивидуальное предпринимательство обычно отличаются от заявлений для физических лиц. Дождитесь предварительного утверждения. Сравните условия, предлагаемые банками.
  • Соберите необходимые документы — запросите у менеджера конкретный список. Сделать документы в выбранном вами банке, в котором условия более благоприятны.
  • Если банк подтверждает документы, вам будет предложено процитировать квартиру. Найдите компанию оценки, получите отчет от оценки и следуйте за ним в банке. Затем банк, наконец, решит и даст вам условия, при которых вы готовы дать вам ипотеку.
  • Подписать контракт — первая ипотека, а затем соглашение о продаже, конвенция или участие в собственности. Завершить транзакцию MФЦ.