Как оформить договор купли-продажи квартиры?

Как оформить договор купли-продажи квартиры? Сделка оформляется договором купли-продажи. которые могут быть нотариально удостоверены. Также возможен простой письменный договор, но регистрация обязательна в обоих случаях.

Сам текст договора обычно стандартный, но стороны вправе дополнять его по своему усмотрению.

Общие правила регистрации следующие. Контракт включает:

  • информация о сторонах сделки (имя и фамилия, паспортные данные, юридический адрес);
  • информация о недвижимости (адрес, площадь, количество комнат, дополнительные помещения);
  • цена сделки (прожиточный минимум);
  • информация о договоре предоплаты, предварительном договоре купли-продажи, ипотеке;
  • требования к документам, подтверждающим право собственности продавца;
  • права и обязанности сторон;
  • условия расторжения договора (подробно о том, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры до регистрации, читайте здесь. и из этой статьи вы узнаете, можно ли расторгнуть этот документ после государственной регистрации);
  • порядок оплаты;
  • подписи сторон.

Продавец гарантирует, что квартира свободна и не находится под арестом и залогом. Переход права собственности происходит на основании нотариального акта (передаточного акта). Если дом приобретается на первичном рынке, есть возможность заключить предварительный договор купли-продажи до регистрации объекта недвижимости и внесения ее в кадастровый реестр.

Вам необходимо оплатить нотариальный сбор за договор купли-продажи, а также госпошлину за регистрацию прав в ЗАГСе РФ. Обычно эти расходы несет покупатель недвижимости.

Особенности оформления сделки

Договор купли-продажи может быть конкретным в зависимости от выбранного способа расчетов, получения кредита, субсидии, материнского капитала (МСК) и других факторов.

Контракт может быть:

  • двусторонние и трехсторонние (например, в случае покупки квартиры в ипотеку);
  • с рассрочкой платежа;
  • с переоформлением ипотечной ссуды на покупателя;
  • с доплатой или CMI;
  • с обязательством продавца не только сдать квартиру, но и завершить ремонт в оговоренные сроки;
  • С отсрочкой передачи квартиры новому собственнику (например, не сразу после регистрации договора, а через некоторое время).

Как заключить договор? Разберем наиболее частые ситуации, в которых заключается договор купли-продажи, а также особенности поведения покупателя и продавца в таких случаях.

За наличные

Если квартира приобретается без кредита или в рассрочку, перевод денег осуществляется в два этапа. Сначала — предоплата (5-10% от стоимости квартиры), а после регистрации договора в ЗАГСе — остаток суммы (95 или 90%).

Иногда выплаты разбиваются на три части. Например, одна часть оплачивается сразу после нотариального заверения договора купли-продажи.

Все этапы оплаты должны быть отражены в договоре. Обязательный и выбранный порядок оплаты: наличными, через банковский замок, оформление аккредитива или перевод с одного счета на другой.

В ипотеку

При покупке квартиры за счет ипотеки сначала заключаются кредитный договор и договор залога, а уже потом — договор купли-продажи. В этом специфика сделки, которая частично финансируется за счет кредита. Приобретенная квартира передается в залог банку до окончания погашения кредита. Сбор снимается только после выплаты ипотеки.

Договор купли-продажи с ипотекой может быть двусторонним и трехсторонним. В первом случае договор не отражает покупку квартиры в ссуду (например, если заемщик имеет ссуду наличными). В последнем случае третьей стороной договора могут быть одновременно кредитор-банк и залогодержатель. В этом случае квартира выступает не только как предмет договора купли-продажи, но и как предмет ипотеки. Расчеты с продавцом обычно происходят через банк, в котором была оформлена ипотека.

С субсидией

Если сделка стала возможной благодаря дотации из бюджета, это тоже отражается в договоре. Специфика такого контракта состоит в том, что без субсидии оплата по контракту невозможна.

В той части договора, где указана цена квартиры, указывается, на какую сумму покупки входит софинансирование и на каком основании она была предоставлена ​​(номер свидетельства о софинансировании на строительство или покупку дается квартира, выданная на основании постановления государственных органов). В документе также описан порядок и условия расторжения договора и возврата субсидии в бюджет в таком случае.

В рассрочку

Обычно рассрочка выдается при покупке квартиры на начальном этапе строительства. На вторичном рынке квартиры продаются в рассрочку очень редко. В договоре указывается график платежей и их размер, а также размер аванса (например, 50% или 30% от стоимости квартиры). Если указана процентная ставка по рассрочке, она также отражается в договоре.

Договор и ответственность покупателя за просрочку платежа (пени, пени). Пока не будет оплачена полная стоимость квартиры, покупатель не имеет права распоряжаться ею (например, продать без ведома предыдущего владельца).

Это особенность договора с рассрочкой платежа.

С материнским (семейным) капиталом

Если квартира приобретается на материнский (семейный) капитал, это необходимо оговорить в договоре купли-продажи. Особенность этого типа контракта в том, что покупатель полностью зависит от того, когда деньги поступят из Пенсионного фонда. Ему придется открыть счет в Сбербанке РФ для перевода MSC (в 2018 году эта сумма превышает 453000 рублей), так как средства не выдаются на руки. Затем эти средства переводятся на счет продавца. В контракте точно указано, какая сумма является MSC и какая выплачивается наличными.

Это государство запрещает приобретение прав на недвижимость через MSC. Вы можете купить всю квартиру только с учетом интересов детей и с распределением долей по договоренности.

Приобретение новостройки от застройщика

Покупка дома в новостройке тоже имеет свои особенности. До ввода квартиры в эксплуатацию ее нельзя зарегистрировать в реестре. Поэтому заключаются дальнейшие соглашения: CDU, уступка прав из CDU или инвестиционный договор, а затем предварительный договор купли-продажи.

Только после завершения строительства можно оформить нотариальный акт. Выбор типа контракта зависит от стадии строительства, на которой находится приобретаемая вами квартира, и какие условия предлагает застройщик.

После постройки дома и подписания договора купли-продажи покупатель проверяет состояние квартиры и подписывает акт передачи. После регистрации право собственности будет передано покупателю и подтверждено сертификатом.

Как физическому лицу правильно совершить покупку недвижимости?

Покупатель должен быть совершеннолетним и иметь полную дееспособность для покупки недвижимости. Сделка между физическим или юридическим лицом должна быть законной, в форме обычного или нотариального акта, а расчет является юридически обязательным и происходит в течение периода, указанного в контракте.

Инструкция по покупке дома:

  1. Найдите квартиру (от частного лица или инвестора). Для проверки квартиры можно попросить продавца заказать в МФЦ (Госцентр; Мои документы;) справку об оплате коммунальных услуг, выписку из жилищной книги или справку о постановке на учет людей по адресу: адрес. Сделать это можно прямо на сайте.
  2. Получите ссуду, материнский капитал или государственную субсидию для покрытия части стоимости жилья (при необходимости).
  3. Установите дату сделки и попросите продавца предоставить дополнительные документы (выписки из земельного и ипотечного реестра, справку об отсутствии долгов, обременений, а если это застройщик — разрешение на строительство, уведомление о проекте, подтверждение права собственности на землю).
  4. Внесите предоплату и запишите ее в договоре. Обычно передается не более 5-10% стоимости жилья.
  5. Подготовка договора. Если сделка осуществляется у нотариуса, покупатель и продавец получат готовую версию договора, которую необходимо проанализировать, добавить или удалить, если таковая имеется, и подписать.

Обратите внимание на расчетную часть, а также на досрочное расторжение договора, ведь если что-то пойдет не так, вы можете оспорить договор в суде.

Если предоплата была внесена, это должно быть отражено в договоре, если оставшаяся часть суммы переводится после регистрации, должна быть указана точная дата и последствия в случае неудачного расчета.


Пакет документов на продажу квартиры. Для заключения сделки потребуется подготовить пакет документов. Нотариус должен будет убедиться, что недвижимость не заложена и не арестована, а также документы продавца не подделаны. Для этого обратитесь в соответствующие органы.

Продавец должен предоставить:

  • заграничный пасспорт;
  • жилищные документы (договор купли-продажи, акт дарения, правовой титул, запись о наследстве и т. д.)
  • разрешение органов опеки и попечительства (если есть маленькие дети);
  • согласие супруга, подтвержденное нотариально;
  • выписка из домовой книги;
  • технический паспорт квартиры;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
  • Справки об отсутствии задолженности по хозяйственным постройкам.

Покупателю необходимо только принести:

  • заграничный пасспорт;
  • Соглашение о предоплате.

Если собственность находится в совместном владении и продавец является только одним владельцем, то для совершения сделки требуется письменное согласие другого лица. Если есть несовершеннолетние дети, они не передадут обращение в органы опеки и попечительства, которые, кстати, могут не согласиться на сделку, если посчитают, что она нарушает права несовершеннолетних, продавая квартиру.

Завершите сделку купли-продажи (предварительно получив ипотеку, MSC или грант, если требуется). Для заключения договора необходимо явиться к нотариусу или в агентство недвижимости. Если вы взяли ссуду в банке, договор купли-продажи часто подписывается непосредственно в офисе кредитора и у нотариуса, которого он пригласил.

Предварительный договор купли-продажи (СПС) заключается на срок до завершения строительства объекта девелопером и до его регистрации в Российском государственном реестре недвижимости (то есть в среднем на срок от 3 до 12 месяцев). На начальном этапе строительства заключается продажа квартир по ДПМ, затем заключается предварительный договор, а после регистрации квартиры — основной договор купли-продажи.

Главная особенность APS в том, что в нем четко указана дата заключения основного договора. Регистрировать PBCP в Росреестре не нужно.

Зарегистрируйте договор в Росреестре (в случае ипотеки квартира будет передана в залог банку до конца срока кредита). Достаточно написать заявку, указать дату и номер договора купли-продажи, а также информацию о предыдущих владельцах. Также требуется копия недавно заключенного договора купли-продажи.

Заявитель в Росреестре получает подтверждение о получении пакета документов. Это очень важный документ, которым нельзя пренебрегать, ведь окончательный расчет с продавцом обычно происходит после регистрации в ЗАГСе. Если государственное учреждение задерживает регистрацию или теряет документы, вы всегда можете подтвердить в суде, что условия договора купли-продажи были соблюдены (т.е. что документы были поданы на регистрацию в срок, указанный в договоре).

В течение 10 дней с момента подачи заявления в Росреестр будет проведена как кадастровая регистрация, так и регистрация правового титула. Отдельно регистрация правового титула займет не более недели, а регистрация не более 5 дней.

Расчет с продавцом. Для обеспечения перевода денег в основном используются три инструмента: банковский перевод на счет продавца (особенно если квартира приобретена по ипотечной ссуде или с помощью MSC), аккредитив и сейф. Денежные операции с отдельным продавцом очень редки, поскольку сопряжены с серьезным риском. Когда вы покупаете дом у застройщика, деньги обычно зачисляются на ваш счет или кладутся на счетчике. После перевода денег необходимо подписать квитанцию ​​от продавца о том, что деньги получены и претензий у него нет.
После тщательного осмотра подготовьте акт приема-передачи квартиры (в случае ипотеки также необходимо будет застраховать квартиру). Акт подтверждает, что квартира передана в хорошем состоянии и претензий у покупателя нет. Текущая планировка также сверяется с планом этажа БТИ.

Если покупатель обнаруживает, что приобретенная недвижимость имеет незаконную аранжировку, формально это не может быть причиной отказа в регистрации договора в Росреестре. Но потом изменения нужно будет оформить в Мосжилинспекции и заплатить штраф. Рекомендуется заранее проконсультироваться, возможно ли это, так как не всякую конверсию можно легализовать.

Составить договор купли-продажи, даже с ипотекой, можно довольно быстро. Случай покупки квартиры с субсидией MSC более сложен, так как в этом случае покупатель полностью зависит от даты расходования этих средств государством.

Важно: Совершая сделку, очень важно убедиться, что квартира действительно принадлежит собственнику и что нет возможности повторной перепродажи (иногда такое бывает при покупке квартиры у застройщика). Регистрация транзакций в банке — дополнительная гарантия «чистоты» проверки транзакции.

Что делать после покупки жилого помещения?

После уплаты платы за квартиру и ее регистрации в Федеральном регистрационном агентстве покупатель становится полноправным владельцем. Он имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (если она не куплена в ипотеку). Владелец имеет право:

  • снимать квартиру и получать от этого прибыль;
  • Продать его другим;
  • Сделать ремонт и изменить планировку помещения;
  • заложить недвижимость для получения ссуды;
  • подарить или оставить в наследство.

Если квартира была приобретена за счет кредита, ее придется застраховать от больших рисков (пожар, наводнение и т. Д.), А готовность сдать квартиру потребует согласия банка-кредитора. Заемщик также может продать недвижимость, но для этого необходимо проинформировать банк и выплатить оставшуюся часть долга.

Бывает, что обстоятельства или условия продажи изменились. В этом случае возможно заключение дополнительного договора к основному договору. На нашем сайте вы найдете материалы о том, как его правильно оформить и требуется ли нотариальное заверение и государственная регистрация, а также как восстановить утерянный или поврежденный АПК.

Оставьте комментарий