Как выбрать земельный участок под строительство дома?

Как выбрать земельный участок под строительство дома?

Совет 1 — выбрать город или пригород

Конечно, кто не хотел бы жить в центре, желательно в зеленом районе или даже в собственном доме. Рядом есть торговые центры, медицинские центры на выбор, образовательные, культурные и развлекательные объекты. Да и воздух хороший, не то чтобы рядом с городскими магистралями, где бесконечные пробки и заторы.

Однако соотношение между обыкновенной землей и землей, предназначенной для индивидуального жилья, намного сложнее — помимо местоположения на стоимость земли влияет несколько десятков факторов. Средняя цена участка в черте города — 5 миллионов рублей за 10 га, в то время как те же 10 га в Подмосковье обойдутся в 500 тысяч. рублей, что в 10 раз меньше. Сама цена должна быть решающим фактором при покупке земли в городе или пригороде.

Если есть деньги, то не экономьте на покупке земли, так как рыночная стоимость недвижимости определяется только уровнем жизни вокруг нее. Другими словами, чем богаче соседи — тем дороже земля.

Совет 2 — решить, что лучше: ИЖС, ЛПХ или СНТ

Земля под жилую застройку дороже, но вы получаете:

  • Возможность распоряжаться своим участком без совместного участия президента и других садоводов;
  • Четко и правильно очерченные границы участка (без споров с соседями);
  • возможность подготовки развитой инфраструктуры (газ, вода, канализация, охрана, Интернет);
  • возможность зарегистрироваться и пользоваться социальными услугами (медицина, школа, детский сад, пожарная часть, скорая помощь и т. д.)

Если вы купили коттедж для строительства дома, будьте готовы к тому, что для полноценной жизни вам придется потратиться на подъездные пути и коммуникации, и такие вложения легко могут сравняться со стоимостью земли под жилую недвижимость с земельным участком в СНТ. Кроме того, вам придется присоединиться к садовому сообществу и подчиняться иногда неразумным решениям других владельцев.

Совет 3 — выбрать экологически чистый район

На мой взгляд, экология — второй по важности фактор (после цены). Работа промышленных предприятий, близость и загруженность дорог влияют на чистоту воздуха и отсутствие опасных загрязнителей. Обычно промышленные зоны сосредоточены в некоторых частях города, но есть и монопромышленные города, в которых невозможно спрятаться от фабричного смога. Что касается автомагистралей, то однозначного ответа нет, поскольку дороги постоянно расширяются и строятся новые. В целях страхования лучше ознакомиться с планом зонирования участка, на котором находится просматриваемый вами земельный участок.

Наличие или отсутствие леса рядом с тем местом, где вы живете, также влияет на ваш выбор. Всегда хорошо окунуться в прохлада соснового леса или прогуляться по березовому лесу в поисках грибов, собрать малину и клубнику на солнечных полянах. Тем не менее, 2-3 таких дерева на вашем участке могут стать настоящей проблемой — для их вырубки требуется документально оформленное разрешение (разрешение на вырубку леса) и огромные усилия, чтобы выкорчевать их.

Совет 4 — изучить инфраструктуру

Инфраструктура и коммунальные услуги занимают третье место в моем мини-рейтинге, а электричество — самое важное.

Электроснабжение

Формально подключение электричества к земле стоит около 600 рублей, но на практике эта сумма может доходить до 100 и более раз. Это связано с неспособностью или желанием местных властей расширять электрические сети за счет бюджета. В этом случае установка электрической подстанции (трансформатора), покупка и установка опор ЛЭП, покупка и протяжка проводов — все это ляжет на плечи владельцев.

Газоснабжение

Вторая по значимости инженерная сеть — это газовая сеть. Стоимость газа в баллонах намного выше (сейчас баллон на 50 литров стоит около 800 рублей), стоимость природного газа. Всего за одну, не самую холодную зиму, отапливать дом площадью 150 кв. м газового баллона обойдется в 80 000 рублей, а за магистральный газ вы заплатите всего 10 000 руб. Подключение дома к газопроводу редко будет стоить дороже 150 000 рублей.

Водоснабжение

Большинство частных застройщиков при выборе участка почему-то забывают о водоснабжении. Бывают случаи, когда люди понимают, что вода в пробуренной ими скважине только после постройки колодца — это крайне иронично. Содержание железа может превышать норму до 30 раз. Такая вода непригодна для технических целей и питья, а ее фильтрация стоит дорого. Самый эффективный способ избежать этой ситуации — получить информацию о качестве воды от будущих соседей.

Канализация

Он может быть центральным, но установка септика на участке не дороже 35000 руб. Чтобы сэкономить, можно вместе с соседями установить один септик на два дома.

Подъездные пути

Идеальный вариант, когда по улице асфальтированная дорога, за которой ухаживает муниципалитет. Но немощеные подъездные пути также возможны. Качество такой дороги лучше всего оценивать весной, когда сошел снег.

Возможность подключения электричества, воды, газа и канализации, доступность дорог, школ и магазинов создают условия для комфортного существования и положительно влияют на оценку земли. Важно понимать, что жизнь очень трудна, когда дома отсутствует хотя бы одно из этих коммуникаций.

Совет 5 — проверить геологию и рельеф местности

Конечно, нельзя строить на болотистой местности, и нельзя строить, если:

  1. грунтовые воды очень близко;
  2. Плотность почвы очень низкая (дом может просесть);
  3. Глинистые почвы не подходят.

Намного дороже построить:

  • Местность со сложным рельефом — крутой склон с обеих сторон или впадина посередине;
  • Если рядом с участком протекает река, характерной особенностью которой является весенний паводок (дом может быть затоплен).

Совет 6 — проверить участок со строителями

Участок должен иметь простые формы и равные пропорции: не слишком узкий и не слишком длинный. Немедленно удалите арки, откосы и другие неподходящие формы. Идеальна квадратная форма участка с соотношением сторон от 1 до 10. То есть, если вы собираетесь построить дом площадью 150 квадратных метров, то идеальная площадь земли должна быть не менее 1500 квадратных метров, или 15 акров. . Но на самом деле 2-х этажный дом площадью 150 кв.м прекрасно расположен и 4 сотки.

Имейте в виду, что форма и размер участка будут ключевыми факторами при проектировании и строительстве вашего дома.

Хочу добавить, что рекомендую обратить внимание на проекты одноэтажных домов. В одноэтажном доме удобно жить, а рыночная стоимость квадратного метра будет на 20-30% выше, чем в двух- и более трехэтажном особняке.

Совет 7 — правильно выбрать форму собственности

Плюсы и минусы участка в собственности

При покупке земельного участка вы получаете сертификат (с 2016 года эта функция заменена выпиской из Единого государственного реестра прав), гарантия юридической чистоты сделки и душевного спокойствия. Хотя 100% гарантии никто не даст. Бывают случаи, когда земельные участки конфисковывались по государственным программам (строительство автомагистралей, линий электропередач, газоснабжение), а отсутствие свидетельства о праве собственности не помогало.

Однако у нового собственника есть налоговые обязательства: земельный налог для физических лиц (0,3% от кадастровой стоимости в год) и налог на продажу недвижимости (13% из 70% от кадастровой стоимости объекта). В этом плане покупка земельного участка в аренду также имеет ряд преимуществ.

Плюсы и минусы участка в аренде

Если вы взяли землю в аренду у администрации или купили ее по договору уступки, вам нужно будет только платить арендную плату (примерно 0,3% от кадастровой стоимости земли в год). Но опять же, вы должны учитывать, сколько вы заплатите, чтобы выкупить землю из аренды в собственность. В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом стоимость покупки участка в черте города может составлять до 15% от кадастровой стоимости; за черту города — 3%. Переход из аренды в собственность возможен только после постройки на участке дома, гаража или бани.

Иногда невозможно получить юридический титул на земельный участок. Например, земля передается на аукцион под застройку территории, для выкупа льготными категориями граждан или для коммунальных нужд. Как правило, это то, что пугает потенциальных арендаторов. Если вас тоже беспокоит, лучше купить землю.

Выводы

  1. Проконсультируйтесь с Департаментом недвижимости и земельных отношений (DIZO), чтобы узнать, находится ли земля в водоохранной зоне, заповеднике или зоне отчуждения для линий электропередач или газопроводов;
  2. Проконсультируйтесь с местной администрацией, чтобы узнать, есть ли долгосрочный план развития этого района;
  3. Обязательно посетите земельный участок вместе со строителями, прежде чем принимать решение.

Оставьте комментарий