Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

Какие подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке? Торговля недвижимостью в целом — очень сложная категория гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков совершения сделок и расчетов по ним, юридических расчетов. Кроме того, серьезные деньги, которые сопровождают покупку. квартиры — приманка для всяческих аферистов и аферистов.

Условно многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «второстепенного»; можно разделить на следующие категории:

  • Правовые проблемы, связанные с так называемыми чистота квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он связан с риском потери права собственности на квартиру. Этот риск обусловлен сложностью сделки купли-продажи, а также недостаточной юридической осведомленностью покупателей.
  • Проблемы с характеристиками квартиры и ее технической документации. Они не влияют на право собственности на квартиру, но могут создать очень неудобные условия проживания. Конечно, эти проблемы не такие страшные, как юридические, но они могут стоить вам больших денег. Несанкционированное преобразование — типичный пример такого риска.
  • Проблемы, связанные с безопасностью транзакций.

Юридические подводные камни

  1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, не являющимся собственником, на основании доверенности. Почему это тревога? Нередко доверенность оказывается поддельной или просрочена. Однако, если доверенность является подлинной, она может быть отозвана лицом, выдавшим ее. Мошенники выдают доверенности пожилым, одиноким, сиротам, инвалидам, алкоголикам и наркоманам. Что касается настоящего собственника, то он может не знать, что его квартира выставлена ​​на продажу или может быть уже мертвой на данный момент.
  2. Приватизация квартир проводится нерегулярно. Например, в 90-е годы имели место нарушения прав несовершеннолетних, которые не были внесены в список собственников при приватизации. Еще одна угроза — это арендаторы, которые участвовали в приватизации, обещая покупателям, что они выселятся из квартиры после сделки.
  3. Наличие сомнительных сделок в истории продаваемой квартиры, особенно с участием госпредприятий, госорганов и других юридических лиц.
  4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или пожизненной ренты, в порядке наследования, а также на основании других договоров, в которых есть заинтересованность третьих лиц. В таких случаях после покупки квартиры могут появиться неизвестные лица, например, наследники, которые могут потребовать права на квартиру. Не будем забывать и о лицах, которые по закону имеют право на обязательную долю в наследстве.
  5. Нарушение порядка оформления права собственности на квартиру, приобретенную полностью или частично за счет материнского капитала. Согласно закону, такое жилье подлежит обязательной регистрации в совместной собственности не только родителей, но и детей с определенным размером долей. Однако это правило не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, невозможно выделить точную долю во всех ситуациях. Во-вторых, некоторые арендодатели сознательно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, такие нарушения вполне реальны, поскольку в настоящее время в России не существует эффективной системы контроля за исполнением этого обязательства собственниками.
  6. Продажа квартиры, одним из собственников которой является & mdash; несовершеннолетний, умственно отсталый человек, алкоголик или наркоман, то есть лицо, недееспособное на момент совершения операции. Этим людям закон не запрещает совершать сделки, но позже они могут быть оспорены.
  7. Продажа квартиры под залог, под залогили которое является предметом судебного спора. а также другие скрытые тяготы.
  8. Собственниками выставленной на продажу квартиры являются заключенные, армия или пропавшие без вести в неизвестном направлении. Право проживания и использования сохраняется за такими лицами, но они могут выезжать и въезжать в собственность, которую вы приобрели через суд, на длительный период времени. В этом случае продавцы часто пытаются убедить потенциальных покупателей перед заключением сделки,
  9. что отсутствующий жилец не будет претендовать на право на квартиру, подтверждая свои доводы письменным согласием на ее продажу.
  10. Нарушение прав супругов.
  11. Нарушение преимущественного права продажи помещений (акций). Гражданский кодекс РФ требует, чтобы продавец делал предложение соседям (совладельцам) о покупке помещения (долей). Довольно часто этот процесс является обременительным, поэтому продавцы пытаются разными способами обойти это требование.
  12. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ мог быть украден у другого лица или мошенник получает новый паспорт и совершает транзакцию с использованием старого, предположительно утерянного паспорта).

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами

Сделка с квартирой на вторичном рынке может быть отменена и признана в том случае, если дом указан в плане переселения. И продавец может этого не знать или не учитывать, но покупатель пострадает.

Регистрация продажи квартиры, среди владельцев которой указаны несовершеннолетние, должна производиться только с согласия органов опеки и попечительства. Главное условие в этом случае — не должны ухудшаться жилищные условия граждан в возрасте до 18 лет. В противном случае транзакция может быть признана недействительной.

От имени несовершеннолетних до 14 лет договор подписывают их родители / законные представители. С другой стороны, граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку самостоятельно, но с нотариально заверенного согласия своих родителей / законных представителей, получивших предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только зарегистрированы в проданной квартире, согласие органа опеки и попечительства не требуется.

Согласно Семейному кодексу РФ имущество, нажитое в браке, считается совместной собственностью супругов, поэтому они должны распоряжаться им вместе. В сделках с недвижимостью такая инструкция принимает форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда выполняется.

Оставьте комментарий