Перепланировка квартиры в ипотеку можно ли делать?

Перепланировка квартиры в ипотеку можно ли делать? Некоторые ошибочно полагают, что для того, чтобы изменить ипотечный кредит, необходимо сначала полностью рассчитаться с банком. Однако это неправда, можно перенастроить жилое пространство, но в этом случае придется соблюдать определенные условия.

Можно ли делать изменение планировки, если жилье ипотечное?

  • Договор об ипотеке не может запрещать перепланировку жилища в качестве обеспечения ипотеки;
  • Арендодатель должен получить одобрение кредитора для реализации этих планов.

На какие переделки банк не даст «добро»?

Планируемые изменения внутреннего пространства квартиры должны полностью соответствовать требованиям действующего законодательства в этой сфере (Глава 4 Жилищно-коммунального кодекса Российской Федерации, Приказ Госстроя РФ от 27.09.2003 г. 70 и т. Д.) Иначе банк ему на это не даст.

Заемщик не сможет получить одобрение кредитора на следующие варианты ремонта ипотечного дома.

  • снос капитальной стены;
  • строительство камина в доме из сэндвич-панелей;
  • разборка радиаторов отопления на балконе (лоджии)
  • установка теплых полов в квартире, где это сделать технически невозможно;
  • удаление влажной зоны в помещении;
  • снятие стены, отделяющей лоджию от соседней квартиры
  • устранение путей эвакуации, опечатывание противопожарных люков и т. д.

Официальная легализация вышеперечисленных модификаций ничего не даст, поэтому банк на такие изменения однозначно не согласится. В основном это связано со следующими двумя причинами:

  1. Незаконно переоборудованную квартиру будет сложно продать (в случае невыполнения заемщиком ипотеки).
  2. Даже при наличии покупателя цена такого дома будет во много раз ниже, чем цены на рынке недвижимости.

Изучение кредитного договора и получение согласия банка

Прежде чем обращаться в банк за разрешением на перепланировку ипотеки, собственник такой квартиры должен внимательно ознакомиться с содержанием кредитного договора.

В нем подробно описаны все аспекты и нюансы владения и использования заложенного банком имущества. Также часто включается пункт о возможности перепланировки при условии согласования вопроса с банком. Итак, есть два возможных сценария:

  • Есть прямой запрет на перенастройку квартиры до полного погашения долга. В этом случае вы ничего не можете сделать. Все запланированные изменения нужно будет вносить только после закрытия ипотеки.
  • В соглашении указано, что реконструкция возможна только с согласия банка. Многие кредитные организации включают это условие в текст кредитного договора (например, Сбербанк, ВТБ24 и др.). В этом варианте необходимо отправить кредитору соответствующее заявление.

Важно! Перед обращением в банк необходимо получить одобрение компании, застраховавшей заложенное имущество. Также может понадобиться отчет оценщика, который подтвердит, что после плановой перенастройки квартиры ее стоимость не уменьшится.

Сбербанк

Стандартный кредитный договор Сбербанка не запрещает вносить изменения в ипотечную квартиру. Поэтому для заемщиков, имеющих ипотеку у этого кредитора, внесение таких изменений вполне приемлемо. Чтобы согласовать перепланировку в Сбербанке, необходимо провести следующие мероприятия:

  1. Проведение подготовительных процедур (согласование со страховщиком, сбор документов).
  2. Затем напишите заявление о согласии на перепланировку. Он должен быть оформлен на фирменном бланке организации (данный документ можно скачать в отделении Сбербанка).
  3. Дождитесь ответа (это может занять до 30 дней).
  4. Сотрудники Сбербанка рассмотрят заявку, после чего заемщику будет отправлено ответное письмо с конкретным решением. Если все нормально, банк напишет, что возражений по перепланировке квартиры нет.

Справка. Напомним, в декабре 2018 года Сбербанк существенно ослабил требования по ипотечному кредитованию квартир, в которых проводилась перепланировка. В настоящее время возможна передача в залог квартиры практически с любыми изменениями конфигурации в банке, за исключением грубых нарушений (например, снос массивной стены, перенос радиатора на балкон и т. Д.)

ВТБ24

Инструкцию о том, как получить разрешение на реконструкцию ВТБ 24, можно найти на официальном сайте банка. Порядок действий следующий:

  1. Для начала заемщику необходимо подготовить документы, а именно:
    • Уведомление страховой компании о том, что она проинформирована о планах заемщика и не возражает;
    • Согласие Министерства культуры на реконструкцию (если помещение находится в историческом доме, памятнике архитектуры и т. Д.)
  2. Затем подготовьте заявку по шаблону, который размещен на сайте ВТБ 24.
  3. Согласно правилам, действующим в данной кредитной организации, срок ожидания ответа может быть следующим:
    • 90 дней — в случае получения согласия на безвозмездной основе;
    • 2 дня — при получении разрешения с уплатой пошлин (3500 руб. Для заемщиков из Москвы, Санкт-Петербурга и близлежащих регионов, 2000 руб. Для других регионов).
  4. По результатам заявки банк выдаст письменное согласие (если все в порядке).

Внимание! Обращаем ваше внимание, что для получения разрешения на перепланировку в ВТБ 24 у заемщика не должно быть задолженности по следующим платежам: ипотека и страховая премия. Также не может быть невыполненной обязанности по предоставлению в банк документов, подтверждающих внесение ипотечных сборов.

Как узаконить новую конфигурацию и получить на нее разрешение?

Порядок получения разрешения на полную перепланировку ипотеки следующий:

  1. Уведомление страховой компании.
  2. Согласование будущей перепланировки квартиры с соседями (при необходимости).
  3. Подготовка всех сопроводительных документов, включая проект перепланировки.
  4. Получение согласия банка на внесение планируемых изменений.
  5. Согласование проекта перепланировки с местным отделением Жилищной инспекции.
  6. Подача документов, подтверждающих регистрацию изменений в банк. Например, ВТБ 24 требует актуальный план этажа и план этажа, выданный Управлением технической инвентаризации.

Согласование со страховой компанией

Одним из требований, предъявляемых банками при оформлении ипотеки, является получение страховой защиты заложенной недвижимости. Поэтому заемщику, желающему сделать перепланировку ипотечной квартиры, следует заранее уведомить страховую компанию.

Осторожность. Дело в том, что любое изменение конфигурации застрахованной квартиры неизбежно влечет за собой необходимость проверки условий договора, заключенного со страховой компанией.

Например, при расчете страховой премии учитываются технические характеристики объекта недвижимости. При этом в результате изменения конфигурации помещения могут измениться его общие параметры. В этом случае необходимо будет изменить договор страхования, а при необходимости — дополнительный страховой взнос.

Как правило, процедура согласования изменений со страховщиком выглядит следующим образом:

  1. Заемщик должен отправить соответствующее заявление в организацию, страхующую ипотечную квартиру, указав в нем перечень планируемых работ.
  2. На основании предоставленных данных страховщик составит экспертное заключение.
  3. После завершения всех необходимых процедур страховая компания выдает уведомление, в котором заявляет, что уведомлена о реконструкции, и не вызывает возражений. Затем этот документ необходимо будет предоставить в банк.
  4. Выплата заемщикам дополнительной части страховой премии (при необходимости).

С соседями

В установленном жилищным законодательством порядке плановая реконфигурация квартиры, в том числе ипотека, должна быть согласована с органами местного самоуправления. Однако в некоторых случаях может потребоваться и согласие соседей.

Например, ниже представлены основные ситуации, при которых запланированные ремонтные работы потребуют дополнительного согласия соседей:

  1. Насчет перепланировки в коммунальной квартире. Изменения в общем коридоре, кухне, ванной, туалете и т. Д. Необходимо согласовывать со всеми жильцами квартиры.
  2. Владелец заложенного имущества хочет провести перепланировку, которая повлияет на общую собственность MFB (например, фасад здания).

Согласие соседей на изменение обустройства данной комнаты (при необходимости) должно быть получено в письменной форме. При отсутствии такого документа жилищная инспекция может отказать в разрешении на реконструкцию.

Оформление плана и проекта

При изменении интерьера квартиры необходимо составить подробный план будущих работ. Такой документ называется проектом перепланировки. Это исследование готовится проектной организацией с соответствующим разрешением СРО на основе спецификации требований заказчика, то есть владельца недвижимости.

Справка. Подготовка плана перепланировки требуется далеко не во всех случаях. Для любых несложных изменений (например, перемещения ванной комнаты в пределах помещения) вам достаточно заказать эскиз. В этом случае процедура согласования в жилищной инспекции будет проходить по упрощенной схеме.

Утверждение в жилищной инспекции

После завершения всех подготовительных процедур (сообщение страховщику, получение согласия банка и т. Д.) Собственник ипотечной квартиры может перейти к получению разрешения на реконструкцию в Жилищной инспекции. Требуется следующая процедура:

  1. Для начала необходимо собрать полный комплект документов в соответствии с перечнем, указанным в пункте 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ.
  2. Затем подготовьте заявку. Данный документ имеет образец, утвержденный на официальном уровне Постановлением Правительства РФ № 266 от 28.04.2005.
  3. Полный комплект документов необходимо сообщить в территориальный отдел жилищной инспекции данного субъекта РФ.
  4. Поданное заявление будет рассмотрено уполномоченным органом в течение 45 дней (п. 4 ст. 26 Жилищного кодекса), после чего заявителю будет дан официальный ответ.
  5. В случае положительного решения можно приступать к запланированным строительным работам.
  6. После завершения ремонта на объект приедет специальная комиссия жилищной инспекции. В его задачу входит проверка внесенных изменений и подтверждение их соответствия работам, указанным в проектной документации.
  7. Если все в порядке, члены комиссии составляют протокол передачи и отправляют его в регистрирующий орган.

Справка. Для оформления перепланировки необязательно обращаться в жилищную инспекцию лично. Пакет документов можно подать через ближайшее отделение МФЦ (многофункциональный центр).

Сроки и цена

Согласование перепланировки по условиям ипотеки займет гораздо больше времени, чем в случае помещения без обязательств. Эта процедура может занять до 8 месяцев, из которых:

  • 1 месяц — согласование со страховщиком;
  • до 3 месяцев для получения авторизации в банке;
  • 1 месяц — согласование перепланировки с соседями (при необходимости);
  • 1-2 месяца — подготовка полного пакета документов;
  • 45 дней — ожидание решения Жилищной инспекции.

Как видите, большую часть времени мы тратим на получение согласия банка на реконструкцию. Однако, если вы оформите такую ​​услугу за плату, это решение можно будет получить в течение нескольких дней.

Услуга согласования перепланировки в Жилищной инспекции бесплатна. Однако на начальных этапах есть много затрат (получение разрешения банка, сбор документов и т. Д.). Точную цену указать невозможно, так как она зависит от многих факторов (сложности планируемых изменений, способа подготовки документации и т. Д.)

Чем грозит не узаконенное изменение конфигурации ипотечного помещения?

Заемщик должен осознавать последствия незаконной конвертации ипотечной ссуды. Это включает следующее:

  1. Банк вправе расторгнуть кредитный договор и потребовать погашения всей суммы ипотечной задолженности.
  2. Кредитор может заставить заемщика вернуть квартире первоначальный вид.
  3. Даже если заемщику удастся скрыть факт незаконной перепланировки, в будущем ему придется столкнуться с рядом проблем (осложнения при продаже квартиры, уплата штрафа, последствия ст.29 Жилищного кодекса РФ).

Так что перепланировка квартиры, купленной в ипотеку, вполне возможна.Самое главное — получить разрешение кредитора на проведение таких изменений и согласовать перепланировку с местными властями.

Оставьте комментарий