Покупка апартаментов в Москве, подводные камни

Покупка апартаментов в Москве подводные камни. Большой выбор квартир на московском рынке недвижимости привлекает внимание потенциальных покупателей прежде всего выгодной ценой и зачастую удобным расположением. При этом покупателям стоит обращать внимание на отрицательные качества квартир, которые зачастую перевешивают их достоинства.

Что такое Апартаменты

Для большинства российских покупателей квартиры ассоциируются с понятием сдачи жилой площади. Но в российском законодательстве вы не найдете определения квартиры. В Жилищном кодексе Российской Федерации перечислены следующие жилые помещения: дома, часть дома, квартиры, часть квартиры и комната.

Первый и основной недостаток жилья, из которого возникают все остальные недостатки и подводные камни, заключается в том, что по российскому законодательству квартиры не являются жилыми помещениями. Это первое правовое последствие & # 8212; невозможно заселиться по месту жительства в квартире (нежилом помещении) как в квартире или частном доме. Квартиры в России место временного пребывания.

Отличия квартиры от квартиры не ограничиваются заселением. Для покупателей, которые покупают квартиру как жилище (ПМЖ), тот факт, что это не жилище, имеет гораздо более глубокое значение, чем кажется, поскольку разница между квартирой и квартирой не ограничивается правовыми последствиями.

Апартаменты в России  — не жилые помещения. Можно ли жить в не жилых помещениях?

Защита права на жизнь в России унаследована от законодательства Советского Союза. В жилищной сфере традиционно жилищные права населения России закреплены Жилищным кодексом Российской Федерации, который гласит, что жилье в России предназначено для постоянного проживания людей.

В этом смысле квартиры в России по правовому статусу можно сравнить с гостиницами и хостелами. По российскому законодательству все эти объекты являются нежилыми.

Однако жить в таком месте можно, конечно, с некоторыми ограничениями. Большинство гостиничных номеров не оборудованы кухнями, подсобными помещениями, а главное — в гостиницах нет возможности заселиться (зарегистрироваться) по месту жительства. Отсутствие регистрации означает, что покупатель квартиры не может пользоваться социальными услугами, установленными законом по месту нахождения квартиры.

Арендодатель, а также проживающие в гостиницах (нежилых помещениях) не имеют права на получение соответствующих социальных услуг (детские сады, школы, поликлиники, медицинские услуги и т. Д.).

Апартаменты — не квартира, и не только юридически

Наша практика в сфере оказания юридической помощи при покупке жилья показывает: Большинство жилья на рынке недвижимости Москвы позиционируется как жилье для постоянного проживания. При этом для покупателей важны технические и санитарные аспекты.

Дело в том, что, в отличие от квартир, строительство и эксплуатация гостиниц и общежитий в Российской Федерации регулируется соответствующими нормативными актами, обеспечивающими их безопасность для временно проживающих в них людей. Квартиры не указаны в технико-санитарных нормативных актах, существовавших до 2016 года. Таким образом, все квартиры, которые сейчас строятся в Москве, могут быть спроектированы и расположены в соответствии с существующими правилами. В лучшем случае ниже стандартов гостиниц и общежитий.

Таким образом, не только на этапе строительства и планирования, но уже во время строительства дома с квартирами возникает вопрос о безопасности будущих пользователей — арендаторов.

В проектной документации покупатель сможет ознакомиться со стандартами, используемыми при проектировании, расположении и строительстве здания. В нашей практике при продаже квартиры, девелоперы и риэлторы не обращают внимания покупателей на то, что эти помещения не соответствуют требованиям к квартирам, а здания не относятся к многоквартирным домам.

В последнее время строительство многоквартирных домов в лучшем случае ведется на основании постановлений об отелях или общежитиях. Требования последних по освещению, размерам земельных участков, наличию транспорта и другим параметрам ниже требований к размещению жилых домов, а также некоторым показателям, таким как наличие детских садов, автостоянок, дворы, поликлиники и т. д. под гостиницы и общежития вообще не предусмотрены.

Проблемы оформления прав на апартаменты

Строительство любых объектов недвижимости на территории Российской Федерации, в том числе гостиниц, хостелов и многофункциональных комплексов, в которых могут быть квартиры, должно осуществляться в соответствии с разрешительной документацией на строительство. Право собственности на квартиры может быть оформлено только после сдачи здания в эксплуатацию, что возможно только в том случае, если здание соответствует проектной документации, разрешительной документации и целевому назначению участка. Поскольку квартиры приобретаются на разных этапах: 1) во время строительства, 2) после завершения строительства, 3) после ввода здания в эксплуатацию, 4) после регистрации права собственности, нередко встречаются несоответствия между проектной документацией. и документы, относящиеся к земле. Эти несоответствия не являются препятствием для заключения договора купли-продажи квартир, они появятся позже, когда здание не будет готово к эксплуатации и право собственности на квартиры не оформлено.

Дело в том, что квартиры в составе предусмотренного проектом гостиничного или смешанного комплекса могут быть построены и сданы в эксплуатацию только в составе гостиничных или смешанных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения гостиничного типа, а их расположение допускается целевое назначение участка, на котором расположен объект.

В настоящее время покупатели квартир в Москве сталкиваются с систематическими трудностями при передаче домов из-за отсутствия регулирования земельных отношений. Во-первых, из-за несовместимости построенного объекта с допустимым целевым назначением участка, во-вторых, из-за того, что участки принадлежат не застройщикам, а третьим лицам.

Такие ситуации опасны для покупателей жилья из-за сложности бесплатного решения и малой вероятности судебной защиты.

В Москве покупка жилья под земляные работы обычно оформляется гражданско-правовыми договорами, не охваченными договором жилищного участия, установленным законом № 214-ФЗ «Об участии в жилищном строительстве», хотя есть и некоторые исключения. Поэтому сами покупатели квартир должны помнить о защите своих прав при заключении договора, иначе будет сложно взыскать штрафы, штрафы с застройщиков за просрочку сдачи и передачи квартир собственникам, за дефекты строительства и другие нарушения договора.

Стоит отметить, что заключение договора купли-продажи жилого помещения на условиях, изложенных в 214-ФЗ о договорах участия в совместном строительстве, не избавляет дольщиков помещения от существенной проблемы — полная потеря денежных средств в случае банкротства застройщика.

Дело в том, что новые от 2017 года правила Закона 214-ФЗ о выплате компенсаций акционерам при банкротстве застройщика распространяются только на дольщиков при строительстве жилых помещений, не являющихся квартирами. И конкретные правила банкротства застройщиков в законе «О несостоятельности (банкротстве)». (раздел 7 Закона) также распространяется только на строительство долей в жилых помещениях. В результате в случае банкротства застройщика владельцы квартир не могут требовать передачи права собственности на квартиры (в натуральной форме), а могут требовать только свои деньги обратно, что маловероятно в случае банкротства.

Таким образом, статус квартир как нежилых помещений позволяет девелоперам и крупным инвесторам обходить современные требования к жилым домам с точки зрения дорожного и промышленного расположения, минуя запрет на герметизацию зданий, игнорируя требования обеспечения жителей социальной инфраструктурой и игнорируя определенные санитарно-технические нормы при проектировании «жилых помещений». В частности, в жилищном строительстве можно использовать материалы более низкого качества. В то же время, если покупателю повезет, апартаменты могут соответствовать требованиям гостиниц и общежитий или квартир.

В чем разница между гостиничными апартаментами и апартаментами квартирного типа?

Гостиничные апартаменты строятся по правилам отелей, которые представляют собой нежилые помещения класса люкс, предназначенные для временного проживания в отелях. Однако у этих квартир есть важная юридическая особенность, которая может стать огромным валуном на пути будущего хозяина.

Это особая судьба для временного проживания в гостинице входит в исходную документацию для получения разрешения на строительство объекта. Покупатели и инвесторы должны иметь в виду, что: Невозможно разделить и приобрести в собственность отдельные гостиничные апартаменты, потому что эти апартаменты являются неотъемлемой частью отеля — одно целое неделимая вещь.

В такой недвижимости можно получить долю в собственности гостиничного комплекса и право использовать оставшиеся площади всего гостиничного комплекса пропорционально принадлежащей доле. Конечно, участие в законе — это не недвижимость.

Квартиры квартирного типа — нежилые помещения, предназначенные для временного проживания одной семьи, спроектированные на основании технических условий, индивидуальные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Квартиры квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могут быть приобретены на основании договора купли-продажи или иного договора.

Очередной подводный камень апартаментов

Покупатели квартир в Москве должны быть готовы не только к увеличению затрат на использование и содержание квартир, но и к возможным ограничениям в их использовании. Регулируемые государством тарифы поставщиков ресурсов устанавливаются на жилье и не распространяются на жилье.

Однако важнее то, что тарифы на коммунальные услуги в многоквартирных домах устанавливаются «местными» доставляющими организациями, а не городом. Здесь опять-таки существует юридическая разница между квартирами и жилыми помещениями.

Но это еще не все. Как правило, за использование общих частей дома, например, за лифты, лестницы и т. Д., Придется платить. Как правило, в жилых комплексах есть платный вход в комплекс и платная парковка на территории, отдельная обслуживание и парковка (открытая). И так далее. Таким образом, более низкая цена квартиры при покупке может быть легко компенсирована значительной ежемесячной платой за содержание и использование общей инфраструктуры дома. То же самое и с подземными автостоянками.

Купить квартиру и пользоваться ею — это не то же самое, что купить квартиру. Поэтому, прежде чем подписывать договор на покупку квартиры, узнайте все, что вам нужно знать, и оцените его финансовые аспекты.

Налоговые последствия покупки апартаментов

Есть налоговые последствия для покупателей квартир и кондоминиумов. Собственник недвижимости в России — плательщик налога на имущество налог на недвижимость для физических лиц (глава 32 Налогового кодекса РФ).

Налог платят собственники многоквартирных домов; жилые помещения (квартиры, комнаты); гаражи, парковочные места; однородные комплексы недвижимости (здания, сооружения, сооружения); объекты незавершенного строительства; другие здания, сооружения, сооружения, помещения.

Этот налог уплачивается ежегодно и рассчитывается как процент от кадастровой стоимости недвижимости.

Ставка налога устанавливается местной администрацией субъекта Российской Федерации, на территории которого находится объект недвижимости. Для квартир, арт. 406 НК РФ устанавливает максимальную ставку налога 0,1% от кадастровой стоимости квартиры.

В случае с квартирами все сложнее. Во-первых, «квартиры» не определены законодательством РФ. Поэтому налогообложение жилья — вопрос спорный. Например, гостиничные апартаменты будут облагаться налогом как единый комплекс, а затем разделены между владельцами пропорционально их долям.

Квартиры облагаются налогом как отдельное нежилое имущество, но ставка налога и льготы устанавливаются местными властями.В то время как для квартир ставка налога не может быть выше 0,1%, для квартир разрешена максимальная ставка налога от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости.

Оставьте комментарий