Покупка квартиры в ипотеку в новостройке

Покупка квартиры в ипотеку в новостройке. Каждый, кто живет на съемной квартире, рано или поздно задумывается о том, чтобы обзавестись собственным «уголком». Арендатор справедливо считает, что иногда финансово выгоднее познакомиться с процедурой покупки квартиры в ипотеку, а затем вносить ежемесячные платежи в счет погашения кредита за свою новостройку, чем сдавать чужую недвижимость в аренду.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке в ипотеку

С момента принятия семьей решения о покупке квартиры в новостройке до ее открытия проходит как минимум несколько месяцев или даже лет. Все потому, что подавляющее количество предложений на первичном рынке — это только квартиры в стадии строительства, готовые менее чем на 50%.

Классическая покупка недвижимости в новостройке должна соответствовать нескольким критериям:

  • Право собственности на недвижимость никогда не регистрировалось и никогда не переходило от собственника к собственнику;
  • договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме в форме APA, если не используется программа финансирования проекта;
  • Сделка должна быть совершена в строгом соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Однако, если собственных средств для покупки недостаточно, то стоит подумать о получении ипотеки под недвижимость, но порядок действий во многом будет решаться банком. Помимо стандартов, установленных ХДС, финансовые учреждения также будут соблюдать Закон № 102-ФЗ.

Подача заявления на ипотеку

Каждый имеет право ходатайствовать о получении ипотеки в банке. Другое дело, что заявку одобрят только те, кто сможет это доказать.

  • собственная платежеспособность — доказательство достаточного уровня постоянного дохода, стабильного положения на работе (погашение ипотеки не должно поглощать более 60% ежемесячного дохода);
  • правильность выбора застройщика — банк выдаст кредит только на покупку квартиры у аккредитованного застройщика, кредитоспособность которого уже проверена;
  • Согласие всех членов семьи (нотариальный документ, подтверждающий, что супруг знает о намерении заключить договор со второй половиной или выражает готовность быть созаемщиком);
  • надежность как клиента — об этом может свидетельствовать кредитная история, отсутствие информации об обременении других активов, просроченная задолженность по обязательным платежам.

Предварительное одобрение заявки может происходить даже через удаленные службы. Мы рекомендуем вам пройти эту процедуру перед тем, как выбрать окончательный вариант покупки. Это позволит избежать потери времени и исключит банки, которые определенно не могут получить ипотеку.

Поиск подходящей квартиры

При поиске подходящей недвижимости следует обращать внимание не только на прилегающую территорию и развитие инфраструктуры. Если вы планируете купить квартиру в ипотеку, порядок действий для покупателя может быть следующим:

  • Чтобы выбрать такой вариант, необходимо выяснить, с каким банком сотрудничает застройщик, а затем подать первоначальную заявку на кредит;
  • Или, чтобы выбрать наиболее выгодную или самую дешевую программу ипотечного кредитования, необходимо установить круг строительных компаний, сотрудничающих с финансовыми учреждениями, а затем рассматривать только их предложения.

Учитывая ужесточение правил долевого участия в строительстве, покупатель может быть увереннее в защите вложенных средств. Однако следует заранее уточнить, какую форму страхования ответственности выбрал сам застройщик:

  • средства акционеров размещаются на фидуциарных счетах (для всех проектов, начатых после 1 июля 2019 года);
  • застройщик уплачивает страховые взносы в Компенсационный фонд (для ЭВМ, заключенных после 2017 года).

Если вместо соглашения о капитале потенциальному владельцу предлагается инвестиционное соглашение или проект CDA, существует риск того, что он отдаст деньги мошенникам. В этой ситуации государство не предлагает механизма быстрого возврата денег.

Сбор документов на квартиру

В зависимости от выбранного банка будет определена последовательность действий и последовательность необходимых документов для успешной покупки квартиры по ипотеке.финансовым учреждением. Вполне логично, что перед выдачей кредита банк захочет убедиться в платежеспособности не только клиента, но и застройщика.

С этой целью проводится комплексное исследование девелопера и оценка строящегося объекта: проверка уставных документов, анализ уже реализованных проектов, проверка наличия разрешений на строительство, отвода земельных участков и т. Д. На практике оказывается, что банк только аккредитует несколько строительных компаний, а затем предлагает ипотеку на недвижимость в построенных ими зданиях.

Из всех документов, касающихся квартиры, от клиента потребуется только подписанный и зарегистрированный договор.

долевое участие. Правильность договора и наличие в нем обязательных пунктов проверяется при входе в ЗАГС. Юристы банка могут только добавлять свои комментарии относительно исполнения залога и распоряжения имуществом после обременения.

Проверка документов банком

Важно! Если объект завершен более чем наполовину, застройщик может быть аккредитован сразу в нескольких банках. Это означает, что покупатель имеет возможность выбрать план ипотеки, который ему больше подходит. Узнать о банках-партнерах можно в офисе строительной компании.

Если клиент выбрал квартиру в одном из аккредитованных банком проектов, сотрудникам кредитного отдела достаточно проверить платежеспособность заявителя и комплектность собранных им документов. Обычно этот процесс занимает не более 3-5 дней. По результатам первоначальной проверки приложения принимается окончательное решение, и клиент может продолжить.

  • Если ссуда предназначена для имущества, которое не аккредитовано в финансовом учреждении, другое имущество заемщика (как жилое, так и нежилое) может быть предложено в качестве обеспечения. В этом случае подготовьте следующее:
  • Правоустанавливающие документы на объект;
  • Актуальная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
  • Согласие других владельцев;
  • Оценка эксплуатационной пригодности и законности внесенных изменений;
  • оценка рыночной стоимости.

Оформление страховых договоров

В этом случае клиенту не следует полагаться на формальное описание того, как работает стандартный процесс обслуживания ипотеки в новостройке. Осмотр заложенной недвижимости будет проводиться в соответствии с правилами вторичного рынка.

  • Покупка недвижимости, как и любая другая серьезная сделка, несет в себе серьезный риск. Когда транзакция финансируется за счет ипотечных денег, банк рискует больше, чем другие стороны DDS, и поэтому требует, чтобы клиент оформлял страхование от
  • смерть или необратимое повреждение здоровья заемщика, одного из созаемщиков или поручителей;
  • длительный перерыв в работе и отсутствие стабильного дохода

Утрата или повреждение готового объекта (при погашении ипотеки и после подписания передаточного акта и регистрации права собственности квартира застрахована без дефектов, ст. 343 ГК РФ)

Заключение сделки и подписание документов

Остальные виды страхования не являются обязательными, и заказчик может отказаться от их оплаты. Чтобы избежать длительных споров и судебных разбирательств по этому поводу, банки нашли другой способ повысить безопасность ипотечных кредитов. Тем, кто согласен оплачивать страховку, предлагают льготные ставки (0,5% -0,6%).

  • Пакет документов, подготовленный клиентом и разработчиком, необходимо как можно быстрее предоставить в банк, ведь каждый документ имеет срок действия (обычно не более 30 дней). На их основе составляется договор об ипотеке с указанием ст. 9 Закона № 102-ФЗ:
  • размер предоставляемой ссуды (с учетом уже внесенного покупателем аванса);
  • процентная ставка (укажите условия повышения процентной ставки или льготной процентной ставки);
  • подробное описание объекта недвижимости;
  • условия залога.

Регистрация сделки

Залоговые требования по ипотечному договору подлежат вхождению в Единое государство.Реестр юридических лиц, ст. 11 Закона № 102-ФЗ. Никакой кредит не будет зачислен на счет инвестора (или условное депонирование) до тех пор, пока не будет сделана соответствующая дебетовая запись.

Заключенный договор доверительного управления подлежит обязательной регистрации в Росреестре, ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Поскольку дом не завершен и не сдан в эксплуатацию, он не может быть внесен в Единый государственный реестр недвижимого имущества как самостоятельный субъект собственности.

  • Подготовленный должным образом DDE содержит следующую информацию:
  • Цена квартиры приемлема для покупателя после сдачи дома в пользование;
  • подробное описание жилого помещения & # 8211; площадь, количество отдельных комнат и балконов в соответствии с проектной документацией (в виде плана или схемы);
  • срок готовности квартиры и гарантийный срок;
  • состояние средств инвестора (по CDA) и способ обеспечения их сохранности (эскроу-счет или участие в Компенсационном фонде).
  • Процедуру регистрации договора осуществляет застройщик, так как он должен предоставить основной пакет документов в Росреестр. Помимо совместно подписанного заявления о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, застройщик подает вместе с первым ЭБУ ст. 48 Закона № 218-ФЗ:
  • план жилого дома;
  • Разрешение на строительство и проектную декларацию (если требуется, поскольку государственное учреждение может получить ее в рамках программы межведомственного сотрудничества)
  • Информация размер уставного фонда или договор поручительства, если собственный капитал компании недостаточен;
  • подтверждение уплаты взносов в компенсационный фонд или реквизиты банка, открывшего эскроу-счет.

Последующие контракты на участие в проекте будут проще для разработчика, так как они не потребуют повторной подачи всей проектной документации.

Регистрация в DDE возможна только после оплаты государственной пошлины, которую возмещает заказчик (для физических лиц эта сумма составляет 2000 рублей). Более того, девелоперы обычно выбирают методы юридического сопровождения сделки, поэтому стоимость договора может превышать 15000 рублей.

Расчёт между продавцом и покупателем

Обязательства застройщика можно проверить на сайтах Росреестра, получив подпись декларации под ПМ.

Важный! До тех пор, пока покупатель не получит подтверждение о регистрации ЭБУ в Росреестре, перечисление взносов на покрытие стоимости приобретаемой квартиры не предусмотрено.

С июля 2019 года все жилые дома должны строиться либо за счет собственных средств застройщиков, либо финансироваться проектом. Прямой сбор средств (по контрактам CDA) для новых стартапов не предусмотрен.

  1. В то же время, даже спустя почти год после внесения изменений в Закон № 214-ФЗ, остается много объектов незавершенного строительства. Именно для таких проектов законодатель ввел переходные положения относительно расчетов между покупателем и продавцом.
  2. В зависимости от даты начала строительства и степени его проработанности используется одна из предложенных схем:

Прямой сбор средств на счет застройщика. Юридически возможно только для тех объектов, которые завершены на 30% или более по состоянию на 1 июля 2019 года, и в здании было продано более 10% от общей площади проекта. Текущие счета застройщика могут быть открыты только в банках, уполномоченных ЦБ.

  1. Сбор наличных на фидуциарных счетах. Обязательно для тех проектов, которые начали строительство после 1 июля 2019 года или еще не успели достроить дом до уровня нормативной готовности.
  2. Последний метод в конечном итоге вытеснит все остальные, так как он останется единственным законным после 1 июля 2019 года. В этой программе банк выступает в качестве посредника и гаранта возврата, если по какой-либо причине разработчик не выполнит свои обязательства. обязательства в полном объеме и в сроки, указанные в договоре (они могут быть продлены не более чем на 6 месяцев). Алгоритм перевода денег следующий:Инвестор и покупатель заключают договор доверительного управления и регистрируют его в Росреестре.
  3. Банк открывает от имени клиента эскроу-счет в уполномоченном банке, на который перечисляется авансовый платеж (15-20% от стоимости квартиры) и все остальные платежи, вытекающие из договора об ипотеке.
  4. В рамках финансирования проекта девелопер может использовать кредитную линию того же банка при условии, что не более 40% заемных средств будет направлено на авансовый платеж.
  5. После завершения строительства и получения клиентом ключей от квартиры банк открывает эскроу-счет и перечисляет все рассчитанные взносы на счет застройщика.

Передача ключей покупателю

Клиент продолжает погашение кредитных обязательств перед банком.

  • Передача ключей от квартиры — это символический жест, который сам по себе не означает, что покупатель становится владельцем недвижимости. Этот факт можно подтвердить документально, только подписав акт передачи квартиры. Согласно закону и условиям CDU, новый владелец может сделать это только при наличии нескольких условий, ст. 8 Закона № 214-ФЗ:
  • дом сдан в эксплуатацию (все коммуникации подведены и работают, госкомиссия подписала соответствующее разрешение);
  • строительство было завершено в срок, указанный в договоре долевого участия, и покупатель был уведомлен не менее чем за месяц до даты завершения строительства и необходимости подписать акт о передаче права собственности;

Недвижимость полностью соответствует всем критериям, изложенным в доверенности (размер, расположение, план этажа, оборудование и т. Д.).

Обязательства застройщика считаются выполненными только после подписания акта перехода права собственности без комментариев. Если застройщик не уложится в срок по какой-либо причине, он будет платить штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый дополнительный день.

Особенности покупки квартиры в ипотеку

В случае если у строительной компании есть разумные основания полагать, что покупатель сознательно уклоняется от подписания документа, она может составить односторонний акт не ранее, чем через два месяца после запланированной даты.

  • Покупка новостройки происходит намного быстрее, чем покупка вторичного рынка.
  • Процесс покупки дома в новостройке происходит намного быстрее, чем на вторичном рынке. Следующие условия считаются благоприятными для быстрой обработки:
  • достаточное доказательство платежеспособности;
  • Подбор застройщика, аккредитованного в банке;
  • Клиент имеет хорошую кредитную историю и пользуется другими услугами кредитора;

Выбранная квартира ранее не покупалась и не передается;

клиент выбрал стандартную кредитную программу (для получения ипотечной ссуды с государственной поддержкой требуются дополнительные документы).

  • Сделки на первичном рынке по-прежнему положительно сказываются на том, что покупателю не нужно беспокоиться о правах третьих лиц, оценивать техническое состояние помещения и приводить его в соответствие с требованиями специалистов WITD. Кроме того, практически все формальности выполняют специалисты юридического отдела девелопера.
  • Что касается финансовой стороны вопроса, практика показывает, что:
  • Покупатель может сэкономить до 30% на расходах, если он заключает договор CDA на ранней стадии строительства;
  • Ставки на новостройки ниже, чем на «вторичном» уровне;

Нужно ли обращаться в агентство или к риелтору?

За комфорт работы с застройщиком придется доплачивать (скорее всего, у клиента не будет выбора, услуги юристов и посредников входят в стандартный пакет);

Вероятность одобрения ипотеки для нового строительства выше за счет устранения риска спора о законности перехода права собственности.

  • Остается открытым вопрос о привлечении посредника в качестве помощника при выборе вариантов жилья на первичном рынке. Каждый решает сам, нужны ли ему советы другого человека за дополнительную плату. Однако не следует забывать, что серьезное агентство обычно предлагает не только гид по строящимся домам и недоделанным объектам, но и юридическую помощь в выборе застройщика и выгодную схему кредитования.
  • Платежи брокеру однозначно окупаются,если:
  • Человек покупает недвижимость в другом, неизвестном городе;
  • Клиент не может найти варианты, соответствующие его критериям;

Использование социальных программ при оформлении ипотеки

Сотрудник агентства — юрист, который может разъяснить положения предлагаемого контракта;

  1. Брокер готов взять на себя не только подбор объектов, но и их проверку (анализ надежности застройщика, получение выписок из Единого государственного реестра недвижимости, ознакомление с информацией о долгах и расходах).
  2. Финансовые учреждения могут предлагать особо привлекательные ставки по ипотеке только тем клиентам, которые соответствуют критериям льготного жилищного кредитования. Таких программ в России не так много:
  3. Для семей с детьми — постановление Кабинета Министров № 1711. Доступно для родителей, воспитывающих двоих и более детей, младший из которых родился не ранее 1 января 2018 года. Предоплата по ипотеке может быть возвращена при наличии справки о рождении ребенка. столица. Процентная ставка по кредиту не может превышать 6%. Государственная поддержка в виде дополнительной процентной ставки выше 6% будет длиться от 3 до 8 лет (в зависимости от количества детей). Ипотечные кредиты можно получить до 2022 года. Цена квартиры не может быть выше 6 млн рублей, если квартира приобретается в регионе, и 12 млн рублей, если недвижимость находится в Москве, Санкт-Петербурге или тех же регионах.

Пакет документов для оформления ипотеки на квартиру в новостройке

Закон о военной ипотеке № 117-ФЗ. Доступно для контрактных сотрудников, участвующих в финансируемой программе (FMS) минимум на 3 года. Фактически этот механизм функционирует как поэтапное погашение кредита на покупку квартир за счет Министерства национальной обороны. Взыскать деньги в бюджет смогут только те, кто прослужил в армии менее 10 лет и был уволен по собственным причинам или за невыполнение договорных обязательств. Тем, кто отдал своей Родине 20 лет службы, не придется ничего платить даже после увольнения с работы.

  • Дальневосточная программа предпочтений. Это касается регионов Бурятия, Забайкалья, Амурской области, Хабаровска, Магадана и Сахалина, а также Камчатки, Приморья и Республики Саха. Молодые семьи (даже без детей) могут получить кредит под 2% годовых.
  • Каждый банк может самостоятельно разработать перечень документов, достаточный для проверки платежеспособности потенциального клиента и законности сделки. В стандартном списке вы можете увидеть:
  • декларацию, подписанную лично клиентом;
  • ХДС зарегистрирован в Росреестре;
  • Копия и оригинал паспорта — для некоторых банков важно наличие у заемщика гражданства РФ, кроме того, существуют возрастные ограничения (не моложе 18 лет);
  • Справка о доходах 2-НДФЛ — сроком от 6 до 12 месяцев;
  • Выписка из трудовой книжки.

Оставьте комментарий