Покупка квартиры в новостройке изменения в 2021 году

Покупка квартиры в новостройке изменения. Сумма, внесенная на счет эскроу, застрахована Агентством по страхованию вкладов на сумму не более 10 миллионов рублей в соответствии с п. 3 ст. 12.2 Федерального закона № ФЗ-177 «О страховании вкладов в банках Российской Федерации».

С июля 2019 года большинство девелоперов не смогут получать деньги напрямую от акционеров. Финансирование жилищного строительства от прямой замены до проектного финансирования. Что это значит на практике?

Долевое строительство в старом виде просуществовало более 15 лет. Формально в выигрыше оказались обе стороны: девелоперы имели доступ к беспроцентным деньгам от акционеров, акционеры могли покупать квартиры со значительной скидкой, если покупали квартиру на этапе земляных работ. Однако на практике эта схема привела к более чем одному долгосрочному строительному проекту и тысячам обманутых акционеров. Созданный в 2017 году компенсационный фонд практически не решил проблему недостроенных объектов.

Теперь акционеры также могут купить квартиру в яме, но эти деньги застройщик увидит только после того, как квартира будет сдана и ключи будут переданы. При этом договор долевого участия сохранил свое значение и не исчез с рынка, изменилась только платежная система.

Суммы, причитающиеся покупателям, не передаются напрямую разработчику, а переводятся на счет условного депонирования.

Счет условного депонирования — это особый тип банковского счета. На этот счет акционеры должны перечислить деньги за квартиру в новостройке по договору об участии в со-строительстве. Эта сумма будет храниться в банке до передачи квартиры застройщиком. Пока дом не будет достроен, у застройщика не будет доступа к деньгам: ему придется использовать собственные или внешние источники финансирования проекта. Разработчики могут использовать такие учетные записи добровольно с июля 2018 года, но с июля 2019 года это ответственность разработчиков, а не их право.

В результате снижается риск для покупателей недвижимости. что девелопер соберет деньги у акционеров и не завершит проект. Даже при возникновении проблем со строительством покупатели смогут вернуть свои деньги, получив компенсацию из специального фонда.

Если у банка возникнут проблемы, то за акционеров беспокоиться не о чем: средства на трастовых счетах застрахованы до 10 млн руб.

Схема покупки недвижимости с использованием эскроу-счета будет следующей:

Покупатель выбирает квартиру в строящемся доме. Опросы показывают, что после введения счетов условного депонирования покупатели стали больше доверять застройщикам, и все больше россиян готовы покупать недвижимость на этапе земляных работ под фундамент.

Покупатель подписывает с застройщиком договор долевого участия.

Покупатель заключает трехстороннее соглашение об эскроу-счете с застройщиком и банком.

Деньги за квартиру переводятся на эскроу-счет (в случае получения ипотеки средства переводятся на эскроу-счет банком).

Но за счет введения фидуциарных счетов разница между ценой жилья на этапе фундамента и на завершающем этапе будет практически одинаковой, поэтому логичнее покупать недвижимость с высокой степенью готовности.

В первоначальной версии закона требование об использовании фидуциарных счетов должно было применяться ко всем разработчикам, но затем были некоторые смягчения. Некоторые разработчики смогут получить деньги сразу после 1 июля 2019 года и начать их распространение.

Использование доверительных счетов для разработчиков становится обязательным, если первое соглашение о капитале зарегистрировано после июля 2019 года. Правительство ввело критерии, определяющие, кто и когда может работать без условного депонирования. Такие условия важны для того, чтобы покупатели понимали, что их не привлекает участие в серой системе. Таким образом, инвестор имеет право работать без эскроу-счета в следующих случаях:

Застройщик завершил строительство более 30% дома и продал 10% площадей.

Для некоторых объектов минимальная готовность может составлять 6% и 15%. Уровень готовности 6% используется при наличии на строительной площадке социальных объектов, девелопер — каркасный застройщик, строит не менее 4 млн квадратных метров как минимум в 4 регионах России; или если этот разработчик реализует чужой проблемный объект. Степень готовности 15% используется для комплексного развития территории, строительства детских садов, школ и поликлиник, сноса ветхих жилых домов.

Степень готовности подтверждается официальной заявкой. Это заявление выдается региональными властями, которые отвечают за совместное строительство в регионах. Информация о степени готовности включена в единую систему жилищного строительства.

Долю продаваемой застройщика площади можно уточнить в Росреестре. Росреестр проверит проданные площади путем сопоставления зарегистрированных договоров и проектных деклараций.

После того, как заключение получено и разработчик официально уполномочен работать без использования счетов условного депонирования, разработчик должен будет внести средства в фонд защиты акционеров. Фонд контролируется государством, и все застройщики должны вносить в него деньги. Если возникнут проблемы со строительством дома, акционерам будет выплачена компенсация, либо дом будет достроен за счет средств фонда. Застройщики, работающие без трастовых счетов, обязаны вносить взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости недвижимости.

Они были введены в связи с тем, что банки часто отказывали застройщикам в открытии фидуциарных счетов, и без них продолжение строительства становилось невозможным.

Поэтому для прямого расчета используются два критерия: количество проданных площадей и степень завершенности объекта.

Модели покупки жилья, такие как уступка прав по соглашению об акционерном капитале, сохраняют свое значение. Если акционер решает продать квартиру путем уступки дебиторской задолженности по соглашению о долевом участии, все права и обязанности, вытекающие из счета условного депонирования, переходят к новому акционеру.

Что касается рассрочки на квартиру от застройщика, которой часто пользуются покупатели, то она также не будет запрещена. Однако следует ожидать сокращения количества таких действий из-за незаинтересованности застройщиков (они все равно не увидят денег, пока квартира не будет сдана).

В отличие от вторичного рынка, где квартиры покупаются только на основании договора купли-продажи, квартиры в новостройках можно приобрести по разным документам. Основная полностью легальная схема — договор долевого участия.

Программы покупки новых зданий, такие как участие в жилищно-строительных кооперативах, которые часто создавались для обхода соглашения о долевом участии (используемое застройщиками для отказа от обязательства вносить средства в компенсационный фонд), были запрещены с июля 2018 года. покупка квартиры в рамках программы застройщика жилья, то есть вексельной программы на покупку недвижимости.

Оставьте комментарий