Пять способов продажи квартиры в ипотеке

Способы продажи квартиры в ипотеке. Значительная часть жилой недвижимости приобретается в ипотеку, потому что этот вариант в глазах покупателей имеет множество преимуществ: прозрачность и надежность сделок, возможность получить квартиру сразу, а платить долго мелкими платежами нет. расходы на аренду. Но ипотека — это долгосрочная ссуда на 10 и даже 20 лет. В эти годы ситуация может потребовать продажи заложенной квартиры. Давайте рассмотрим, как это сделать лучше всего.

Возможна ли продажа?

Согласно закону имущество обременяется полноценным имуществом заемщика, что дает право распоряжаться им по своему усмотрению, но с учетом определенных аспектов.

Самое главное ограничение — требуется согласие заемщика на совершение всех юридически значимых действий до полного погашения ипотечной ссуды.

Поэтому первое, что нужно сделать владельцу, — это посетить банк и получить разрешение на продажу. После завершения формальностей с кредитором вы можете переходить к следующему шагу: выбору лучшей программы продажи вашей недвижимости.

Единственное исключение из этого правила — досрочное погашение ипотеки. Затем груз снимается с квартиры и может быть продан или сдан в аренду вне зависимости от мнения третьих лиц.

Способ 1. Досрочный расчет по ипотеке

Заемщик полностью выплачивает ипотеку. Это чаще всего используется, когда большая часть ипотеки была выплачена и есть сбережения или есть возможность занять деньги для ее погашения.

Что важно для досрочного погашения ипотеки:

  1. Проверьте свой договор об ипотеке или проконсультируйтесь со своим кредитным специалистом, чтобы узнать, есть ли какие-либо штрафы или скрытые комиссии за предоплату. Многие заемщики предоставляют эту информацию еще на этапе заключения кредитного договора в надежде начать погашение ипотеки раньше. Но на всякий случай лучше перепроверить.
  2. Просмотрите свой график погашения, рассчитайте разные варианты. Возможно, имеет смысл закрыть кредит раньше, но — несколькими частями. Это снизит финансовое бремя и позволит избежать переплат, которые могут возникнуть, если вы заимствуете недостающие средства в другом месте.

После внесения всех средств убедитесь, что вы ничего не задолжали банку, получите подтверждающие документы.

Способ 2. Потребительский заем для досрочного расчета по ипотеке

Вы можете считать этот метод разновидностью предыдущего. Там мы также рассматривали возможность заимствования недостающей суммы. Здесь мы поговорим о возможности получения кредита в том же банке, в котором вы брали ипотеку.

Вам также следует связаться с кредитным специалистом, описать вашу ситуацию и спросить о возможности получения потребительского кредита для погашения остатка. Многие банки будут рады сотрудничеству при условии, что сумма оставшихся платежей не слишком велика, а выданный кредит будет использован для погашения ипотеки.

Способ 3: Ипотеку за квартиру гасит покупатель

Если вы не можете самостоятельно погасить долг, вы можете использовать средства покупателя. На практике такие операции проводятся следующим образом:

  1. После составления предварительного договора купли-продажи или, в некоторых случаях, составления акта сдачи-приемки, собственник квартиры принимает от покупателя предоплату.
  2. Продавец уведомляет банк о досрочном погашении и полностью возвращает кредит.
  3. Банк в свою очередь изымает залог и выдает ипотеку, по которой есть запись о полном погашении кредита.
  4. Следующим шагом будет обращение в Росреестр или МФЦ для снятия обременения собственности. Как правило, это занимает до 5 рабочих дней. Уведомление о снятии нагрузки происходит посредством SMS.
  5. Собственник и покупатель составляют основной договор купли-продажи, в котором ранее полученный аванс определяется как предоплата.

Сложность таких сделок заключается в том, что не всегда удается быстро найти покупателя, который согласился бы передать крупную сумму в качестве аванса.

Способ 4: Продажа квартиры с переуступкой ипотечного долга покупателю

В этом случае транзакция проходит под полным контролем банка-кредитора, который сводится к минимуму.все риски и возможные осложнения как для владельца, так и для покупателя.

Такой вариант оптимален, если у покупателя недостаточно денег, чтобы полностью оплатить дом. В основном ссуда продавца передается новому кредитору.

В некоторых случаях банки лояльности соглашаются рефинансировать ипотеку, тем самым улучшая условия кредита в пользу покупателя.

Порядок действий при передаче ипотечного долга:

  1. Продавец уведомляет заемщика о своем намерении передать долг новому заемщику. Банк принимает решение о планируемой сделке в течение нескольких дней.
  2. Покупатель оформляет необходимые документы. Обычно этот список такой же, как и для стандартной ипотеки.
  3. Сделка заключена
  4. уступка прав, т.е. права и обязанности, вытекающие из существующей ссуды, переходят к покупателю. В случае изменения условий кредита банк заключает новый кредитный договор вместо договора уступки.
  5. Подписан договор купли-продажи.

Передача права собственности на ипотечное имущество новому заемщику регистрируется, и плата переоформляется в Федеральную регистрационную службу.

Способ 5: Продажа ипотечной недвижимости непосредственно банком

В результате при продаже вы, как продавец, получаете только часть стоимости квартиры, но даже на начальных этапах вы можете продать ненужное жилье и забыть о платежах в банк.

Этот способ не распространяется на продажу квартиры по желанию собственника, но он существует. Такая продажа является принудительной мерой, к которой банки прибегают при наличии крупных долгов по ссуде у собственника квартиры и только в том случае, если не удается найти других решений.

Иногда такие операции совершаются с добровольного согласия должника, но чаще всего банк добивается решения суда.

  1. Продажа таких квартир практически всегда по заниженной цене, потому что банк хочет получить деньги как можно быстрее. Поэтому таких ситуаций следует избегать при малейшей возможности.
  2. Никогда не прячьтесь от сотрудников банка, если у вас финансовые проблемы.
  3. В случае временных проблем сообщите об этом в свой банк, и вы сможете получить некоторую гибкость в условиях кредита.

Если у вас возникли серьезные проблемы, обсудите ситуацию со своим кредитным консультантом. Вы можете получить реструктуризацию кредита или продать квартиру самостоятельно, используя один из методов, описанных выше.

Плюсы продажи ипотечного жилья

Если у банка уже есть судебное решение, продажа происходит на аукционе. В этом случае, если вырученной от продажи суммы недостаточно для полного погашения кредита, включая все пени и штрафы, продавец остается должником банка. Если сумма превышает задолженность, оставшаяся разница переводится заемщику.

К несомненным плюсам относятся:

  1. Очевидно, что решение о продаже квартиры в ипотеку принимается не потому, что это, конечно, выгодно. Обычно это вызвано различными жизненными ситуациями. Тем не менее, необходимо обязательно понимать все особенности предстоящей сделки.
  2. Защита покупателей от мошенничества. Банк контролирует все транзакции и следит за их законностью.

Оставьте комментарий