Соглашение о задатке

Соглашение о задатке. При покупке квартиры или другой недвижимости неизбежно возникает необходимость подтверждать предварительную договоренность депозитным договором. Посредством данного соглашения стороны обезопасили себя в случае невыполнения условий соглашения в период подготовки к платной сделке с недвижимостью.

Для чего необходим задаток

При заключении депозитного договора учитываются нормы гражданского права, а именно ст. 380 ГК РФ в редакции от 16.12.2019.

Первоначальный взнос — это часть стоимости предмета сделки с недвижимостью, выраженная в деньгах, которая подлежит уплате продавцу до заключения основного договора о передаче права собственности новому собственнику. Будущий собственник, заплатив часть стоимости объекта, тем самым подтверждает свое намерение своевременно заплатить нынешнему собственнику и передать имущество на его имя.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток за квартиру служит обеспечением исполнения договора купли-продажи, являясь частью цены, о которой договорились стороны будущей сделки.

Закон предусматривает, что договор должен быть заключен в письменной форме, и стороны придерживаются правила, согласно которому деньги, полученные продавцом, служат в качестве аванса по предварительному договору квартиры, если договором не предусмотрено иное.

В чем разница между задатком и авансом

В Гражданском кодексе Российской Федерации термины «первоначальный взнос» и «предоплата» имеют примерно схожие определения, за исключением важной особенности — первоначальный взнос не гарантирует выполнение запланированных действий и не страхует от неисполнения обязательств.

Если продавец отказывается продать товар после получения первоначального взноса, он вернет покупателю ту же сумму. При внесении депозита допускается возврат суммы вдвое больше, если недвижимость не была продана по вине текущего собственника. Необязательно иметь объективные причины неудачи сделки, это может быть связано с появлением более выгодного варианта продажи или пересмотром планов на недвижимость.

Если продажа была сорвана по вине покупателя, получатель депозита удерживает уплаченную авансом сумму в качестве компенсации. При взыскании аванса необходимо вернуть ранее уплаченные денежные средства вне зависимости от того, по чьей вине был нарушен предыдущий договор и по чьей инициативе он не был исполнен.

Регламентом не предусмотрен отдельный документ, подтверждающий перевод денежных средств между сторонами, а по договору с оформлением депозита требуется письменная квитанция. Чтобы обезопасить себя в случае срыва планов и понесения убытков из-за того, что запланированная сделка не будет заключена, при планировании сделки купли-продажи недвижимости следует ознакомиться с правилами составления договора о передаче залога заявки.

Как правильно составить договор задатка

Стороны будущей сделки должны составить двусторонний письменный документ, который вступает в силу с момента подписания. Письменная форма договора определяется в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации. Во избежание риска возникновения сомнений и неправильного толкования договора нотариальное заверение разрешено, но даже без нотариального заверения депозитный договор будет действителен, если он был составлен правильно.

Момент исполнения договора стороны определяют самостоятельно — деньги переводятся сразу после подписания документа или в другой письменный день и дату.

Во избежание разночтений в договоре следует указать, что оплата рассматривается как авансовый платеж. Нечеткие формулировки, ошибки и ошибки в тексте документа недопустимы. Для оформления заявки на покупку рекомендуется использовать готовые шаблоны. Стандартные формы загружаются и заполняются вручную или на вашем компьютере.

Последовательность действий при соглашении о задатке

Особое внимание уделяется подготовке договора. Соглашение об условном депонировании часто используется в мошеннических системах для вымогательства денег у граждан. Перед переводом денег необходимо провести тщательный осмотр:

  1. Правоустанавливающая документация на жилой дом. Необходимо проверить, действительно ли он принадлежит конкретному получателю депозита, является ли он полным или законным.
  2. Необходимо проверить ограничения регистрации, бремя залогового удержания, вложения, наличие нетрудоспособных арендодателей и арендаторов.
  3. Если есть основания полагать, что жилье было приобретено во время брака, убедитесь, что есть согласие этого или бывших супругов, поскольку имущество будет считаться приобретенным совместно во время брака.
  4. Бывает, что квартира продается после того, как накопилась значительная задолженность по оплате жилья. Перед подписанием депозитного договора рекомендуется проверить остаток на лицевом счете и наличие коммунальной задолженности.

В случае каких-либо неясностей или попыток скрыть важные детали сделки или фактов, касающихся недвижимости, стоит отказаться от заключения договора залога при покупке квартиры или отложить подписание договора до выяснения обстоятельств.

До передачи задатка

При первичной проверке информации покупатель должен запросить следующие документы о приобретаемой недвижимости:

  • Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающая право собственности без юридических обременений и ограничений, запретов и арестов;
  • Технический паспорт отдела технической инвентаризации;
  • справка о постановке на учет в помещении, в том числе лиц, временно выселенных;
  • любые другие документы, относящиеся к собственности, в зависимости от обстоятельств сделки.

Перед переводом денег на оплату сделки покупатель должен убедиться, что другой партнер в браке не возражает. Если дом был приобретен во время брака, имущество считается совместной собственностью даже после развода супругов. Подписание супругом согласия на сделку, заверенное нотариусом, гарантирует отсутствие риска обжалования. Если другой партнер, включая бывшего партнера, узнает о продаже дома после получения авансового платежа или после завершения транзакции, транзакция будет оспорена. Право на оспаривание будет действовать в течение 3 лет с момента уведомления о сделке.

Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц содержит информацию о наличии или отсутствии ограничений, арестов, запретов на ведение регистрационной деятельности в отношении недвижимого имущества. Важно, чтобы на момент подписания документа и передачи депозита не было ограничений по владению. Чем актуальнее этот отрывок, тем лучше. Если есть какие-то ограничения, дождитесь их снятия перед подписанием контракта.

В ожидании сделки все арендаторы должны быть выселены. Если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные, в первую очередь следует решить вопрос с их выездом на другое место жительства. В противном случае после сделки вы не сможете выселить таких граждан, они сохранят за собой право проживания в любом случае, и без судебного разбирательства не обойдется.

Не стоит доверять обещаниям должника о том, что он накануне сделки рассчитается со СМИ, оплатив задаток. Перед подписанием контракта попросите продавца показать вам последние оплаченные счета. Хотя долги СМИ без решения суда не играют никакой роли в самой транзакции, следует понимать, что службы, не получившие выплаты, рано или поздно предпримут шаги, чтобы отключить поставку ресурсов и обратиться в суд. Чтобы не было проблем с жилищно-коммунальными службами и судебными приставами, необходимо потребовать погашения долга немедленно, до внесения залога.

Не меньшее внимание стоит уделить проверке технических параметров квартиры в соответствии с документами. При выявлении неточностей, наличия несанкционированных перепланировок, покупатель может столкнуться с проблемой согласиться на улучшения, а если они откажутся — потратить время и деньги на восстановление помещения до первоначального состояния.

Составление расписки о получении денег

Когда все документы проверены, пора переходить непосредственно к расчету между сторонами будущей сделки. Денежные средства могут быть переведены позже, в срок, указанный в контракте, или во время заключения контракта.

Если вы выбираете оплату наличными, убедитесь, что банкноты проверены и присутствуют свидетели. Их задача — зафиксировать передачу банкнот и убедиться, что сумма получена в полном объеме. Даже 5% от стоимости квартиры, уплаченные авансом, — это большая сумма, поэтому к проверке наличности и записи платежей относятся максимально серьезно.

Документом, который сможет подтвердить, что деньги выплачены продавцу, является квитанция. Квитанция не считается обязательным документом и не требует нотариально заверенного подтверждения, но письменная форма документа поможет подтвердить выполнение обязательств, если в ходе подготовки сделки возникнут непредвиденные обстоятельства. Форма документа бесплатная и его основное назначение — подтверждение перевода депозита.

Продавец должен оформить квитанцию, а покупатель только подписывает ее расшифрованной подписью. Разрешается распечатать квитанцию ​​на обычном листе бумаги, но в этом случае Продавцу необходимо написать часть текста от руки. Это подтвердит, что документ был составлен добросовестно арендодателем в случае, если в ходе судебного разбирательства потребуется графологическая экспертиза. Количество копий квитанции соответствует количеству страниц, задействованных в транзакции.

Что происходит после передачи задатка?

После получения первого платежа пора готовиться к самой сделке — стороны готовят недостающие документы и согласовывают дату подписания основного договора в соответствии с информацией, содержащейся в договоре о предоплате.

Завершающим этапом сделки является подача документов в Росреестр для оформления перехода права собственности второму собственнику. После успешной перерегистрации и получения новой выписки условия депозитного договора считаются выполненными.

Можно ли расторгнуть Соглашение о задатке

Невозможно заранее спрогнозировать все обстоятельства, которые могут возникнуть при подготовке сделки. Стороны вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке или по собственной инициативе, если:

  1. Ухудшились параметры квартиры, обнаружены непоправимые дефекты, при которых покупатель отказывается принять купленный объект.
  2. На момент передачи квартиры выясняется, что ее параметры и характеристики существенно отличаются от описания, содержащегося в предварительном договоре и в оригинальных документах на недвижимость.

В любой момент до подачи документов в Росреестр и подписания акта сдачи-приемки есть возможность отказаться от договора и потребовать расторжения договора с возвратом депозита.

Как вернуть задаток?

Чтобы снизить риск судебных разбирательств, рекомендуется сразу при подписании депозитного договора четко определить причины, порядок, время совершения сделки.

Если обе стороны соглашаются отказаться от продажи, процесс возврата депозита происходит по обоюдному согласию и в соответствии с подписанным контрактом. Покупатель получает сумму, и договор считается расторгнутым. На основании ст. 450 ГК РФ стороны могут договориться о возврате авансового платежа в той же сумме.

При наличии объективных причин неисполнения обязательств или обнаружении в квартире неустранимых дефектов, не отраженных в жилищной документации, действующий собственник признается виновным в совершении сделки и, следовательно, должен заплатить покупателю дважды. Аналогичным образом разрешается случай, когда продавец передумал и отказывается продавать.

Если подготовка к сделке затягивается или покупатель отказывается вернуть средства, необходимо подать иск в судебный орган.

В случае возникновения обстоятельств, указанных в контракте в качестве причины для запроса возврата депозита, письменный запрос на возврат, адресованный продавцу, с указанием:

  • полная информация о сторонах (имя и фамилия, место жительства);
  • информация о договоре первоначального взноса и предварительном договоре купли-продажи, включая перечисляемую сумму
  • основание для требования расторжения договора и возврата денежных средств;
  • сформированный запрос на возврат денежных средств;
  • дата и подпись.

Досудебный перевод денежных средств происходит в присутствии понятых, оформляется квитанция о получении возвратного залога.

Если досудебная претензия проигнорирована или продавец откажется ее вернуть, будет возбужден судебный иск. Подсудность определяется суммой иска: если требование о возврате задатка составляет до 50 тысяч рублей, дело рассматривается в мировом суде, если выше — в районном суде.

Иск может быть основан на содержании досудебного иска с обязательным учетом того, что истец пытался решить проблему без обращения в суд.

После принятия решения об удовлетворении требований истца необходимо дождаться вступления решения в силу, а затем взыскать задолженность через сотрудников Федеральной уголовно-процессуальной службы в принудительном порядке.

Часто поводом для судебных споров является неправильно составленный договор и разное его толкование. Чтобы избежать риска потери денег из-за неправильного толкования пунктов подписанного депозитного договора, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. В противном случае существует риск мошенничества или несправедливого отношения со стороны продавца, что может привести к значительному увеличению затрат юриста на взыскание суммы депозита в судебном порядке.

Оставьте комментарий