Встречная покупка недвижимости – что это такое?

Встречная покупка недвижимости. Люди покупают квартиры разного назначения. Кто-то вкладывает деньги в недвижимость, кто-то ищет себе жилье. Иногда, когда вы переезжаете из города в город, вам нужен новый дом. А иногда люди хотят расширить имеющуюся площадь или, наоборот, избавиться от лишнего жилья и пожинать плоды. Если такой дом только один, и живут в семье при купле-продаже, негде прибегать к этой программе, например, к прилавку покупки дома. Давайте посмотрим, что это такое.

Покупатель и продавец одновременно

Встречная покупка квартиры — сделка по продаже недвижимости, при которой продавец дома одновременно выступает в роли покупателя. Это сложная цепочка сделок, в которой человек за деньги получает прибыль от продажи своих квадратных метров, одновременно приобретая новый дом. Такие транзакции обычно сложны и без помощи посредника практически нереальны.

В принципе, можно попробовать и самостоятельно провести встречные закупки, такие «обмены» возможны по обоюдному согласию. Но здесь могут возникнуть сложности:

  1. Синхронизация занятий. Новую недвижимость нужно успеть купить за короткий промежуток времени. Цены на недвижимость на рынке меняются очень быстро. И вы рискуете оказаться в ситуации, когда полученной суммы не хватит на покупку желаемых квадратных метров.
  2. Документация. В договоре должны быть прописаны условия перевода денежных средств, а также возможность будущего проживания в уже проданной квартире на указанный срок.
  3. Проверка «чистоты» транзакций. Бывает, что в таких цепочках несколько покупателей и продавцов. Как и в «всестороннем обмене», известном еще с советских времен. И здесь возникает дополнительный риск стать жертвой недобросовестных участников сделки.

Лучше всего при участии в таких цепочках пользоваться услугами проверенных профессионалов, и тогда все риски будут минимизированы.

Основные типы сделок

Продажа дома с обратным выкупом может включать несколько сторон, каждая из которых стремится к желаемому результату.

Эксперты классифицируют операции обратного репо по их условиям:

  1. Равный. Равная сумма продаж и покупок.
  2. За дополнительную плату. К сумме, полученной от продажи квартиры, продавец добавляет свои деньги, чтобы купить более дорогую и, как правило, более просторную квартиру. Этот тип также включает реверс. На покупку новой квартиры уходит меньше денег, а оставшуюся сумму продавец использует по своему усмотрению.
  3. Выезжая. Люди продают две или более квартиры, чтобы купить одну квартиру или дом, а затем живут вместе.
  4. Разделение. После продажи дома вы должны приобрести на свои средства несколько квартир и / или комнат.

Независимо от выбранного варианта, все договоренности по взаимному приобретению недвижимости заключаются на основании предварительного договора. После этого заключаются контракты. Желательно, чтобы все они были подписаны в один день, желательно нотариально заверенным сертификатом. Это снижает возможный риск.

Налоги при встречной купле-продаже

По закону, если вы владеете недвижимостью более 3 лет, вам не нужно платить налог с продаж. Другое дело, когда необходимость совершить сделку купли-продажи нужна собственнику недвижимости, которую он купил не так давно.

В этом случае подоходный налог с населения должен быть уплачен с суммы продажи в течение срока, установленного законом, как и в любом варианте получения прибыли.

Но у вас есть два налоговых вычета:

  1. Налоговый вычет для продавца. В случае разовой продажи в текущем году она может составить до 1000000 рублей.
  2. Налоговый вычет для покупателя. Она равна цене покупки, но не может превышать 2 000 000 рублей.

Давайте разберемся в этом на примерах. Предположим, в обратной сделке вы продаете квартиру за 6 миллионов рублей. И вы покупаете его за 3,8 миллиона рублей. Для простоты предположим, что в текущем году вы не совершаете никаких других сделок с недвижимостью.

  1. Мы применяем максимальный вычет с продажи.

6 000 000 — 1 000 000 = 5 000 000 руб.

Цена покупки превышает максимальный вычет. Вот почему мы ведем обратный отсчет 2 миллионов. рублей:

5 000 000 — 2 000 000 = 3 000 000 руб.

Затем рассчитываем 13% от полученной суммы и выясняем, какой налог придется заплатить. В случае встречной покупки квартиры с ипотекой проценты и другие платежи по кредиту не учитываются.

Вот еще один пример встречной продажи, если собственник владеет недвижимостью до 3 лет. Вам удалось продать квартиру за 1,45 миллиона рублей. А вы покупаете новый с доплатой 1,9 млн руб.

  1. Удержание при продаже:

1 450 000 — 1 000 000 = 450 000 РУБЛЕЙ.

Удержание при покупке (цена ниже 2 млн, поэтому мы вычитаем только стоимость квартиры)

450 000 — 1 900 000 = — 1 450 000 руб.

Так что в этом случае нет необходимости платить налог. Кроме того, если окончательная сумма отрицательная, вы не можете использовать налоговый вычет при продаже или применить его частично, поскольку размер вычета определяется продавцом. Оставшаяся часть вычета от продажи может быть использована позже для новых сделок с недвижимостью в том же году.

Желания и возможности

Сдача внаем — не самый простой способ изменить жилищные условия. Например, вы можете использовать другие методы, чтобы улучшить свою жилищную ситуацию. Например, вы можете оформить ипотеку или взять ссуду в рассрочку. А когда продают старую квартиру, потратьте деньги на погашение кредита.

Чтобы узнать, есть ли у вас интерес к покупке в другом месте, воспользуйтесь следующими советами:

  1. Проведите собственное исследование рынка жилья. Посмотрите, что у вас есть и чего вы хотите в итоге. Оцените, сколько еще вы можете заплатить или получить при транзакции. Если у вас есть стандартное жилище или дом типа «cookie», вы можете найти множество вариантов в Интернете или в газетах по приблизительной цене.
  2. Определите, можете ли вы торговать самостоятельно. Рекомендуем обратиться к профессионалу. Слишком много возможностей для встречных продаж, чтобы давать недобросовестным людям.
  3. Посчитайте, придется ли вам платить налоги. В таком случае не забывайте, что вы несете полную ответственность за своевременную подачу заявки и оплату. Не забывайте об этом при планировании своих расходов.

Но лучше всего проконсультироваться с опытным специалистом по недвижимости. Он сможет рассказать вам, за что рассчитывать, в какое время и чем выгоден такой контракт в вашем случае.

Как найти покупателя или продавца

В настоящее время рынок Краснодара ориентирован на наиболее доступное жилье. Учтите это, если выставляете на продажу большую квартиру. Чем дороже ваша недвижимость, тем дольше вам придется ждать покупателей. Рекомендуем сначала выставить на продажу свою квартиру, а уже потом приступить к поиску квартиры на свой вкус.

Помните, что как только вы выставите свою квартиру на продажу, первыми гостями станут так называемые «туристы» на языке агентов по недвижимости. Это либо просто оценивающие, либо представители агентств недвижимости. Агенты, вероятно, в меньшинстве.

Постарайтесь выяснить во время телефонного звонка, почему человек заинтересован в жилье и что он может предложить взамен. Таким образом можно сэкономить много времени.

В то же время его следует ценить. Или вы можете стать «туристом» и искать разные варианты. Возможно, этот вариант поможет вам быстрее найти партнера.

Лучше всего сэкономьте свое время и силы. Специалисты всегда готовы помочь подобрать оптимальные варианты продажи квартиры с обратным выкупом. Процедура непростая и с юридической точки зрения требует определенного опыта и знаний. То, что можно сделать самому, но на этапе работы с документами без специалистов не обойтись.

Оставьте комментарий