Выгодна ли коммерческая ипотека и чем она отличается от обыкновенной?

Выгодна ли коммерческая ипотека? У большинства людей будет одна ассоциация со словом «ипотека» — покупка квартиры в долг. Не все в нашей стране понимают, что в ипотеке можно сдавать не только квартиру-студию в новостройке, но и нежилые коммерческие помещения — такая практика только сейчас начинает набирать обороты. Кредит под залог нежилого помещения известен как коммерческая ипотека. Заключить такой договор, как правило, могут частные предприниматели или солидные компании, которым необходимы помещения для развития собственного бизнеса.

Коммерческая ипотека: почему это выгодно?

Эта практика пришла к нам с Запада, где уже давно успешно применяется. Предприниматели обнаружили, что платить деньги за помещение постепенно выгоднее и разумнее, а не сразу отдавать большую часть своего капитала. Это экономит деньги непосредственно для компании, а также намного выгоднее, чем аренда чужого помещения. Приобретенная и заложенная недвижимость становится прибыльной и тем самым окупается.

После заключения договора заемщик может распоряжаться имуществом по своему усмотрению, а также может сдать его в аренду третьему лицу. Так или иначе, рентабельность нежилых помещений компенсирует их дороговизну.

К минусам коммерческой ипотечной ссуды для юридических лиц и частных предпринимателей можно отнести высокие требования со стороны банка, жесткие условия и сроки. Кроме того, никогда нельзя исключать возможность «провала», который может привести к большим финансовым потерям.

Коммерческая ипотека и обычная: принципиальная разница

На первый взгляд может показаться, что особой разницы между жилым и нежилым помещением нет, а значит, условия кредита должны быть схожими. Это не обязательно так. В то время как банк лоялен к нуждам семьи и предоставляет кредит на самых выгодных условиях, у него другая политика по отношению к бизнесмену. Коммерческие ипотечные кредиты интересны предпринимателям, имеющим устойчивую позицию на рынке, достигающим хорошего дохода, поэтому к ним предъявляются более строгие требования, а именно:

  1. Коммерческие ипотечные кредиты выдаются на гораздо более короткие сроки. Максимальный срок окупаемости — 12 лет, то на практике он мало кому светится. В большинстве случаев не более 5 8 лет.
  2. Годовые процентные ставки также значительно варьируются: от 13% и выше. В случае с большим и дорогим помещением переплата в итоге оказывается значительной.
  3. Он не отказывается от суммы и первоначального взноса: он составляет до 40% от общей стоимости имущества. Однако некоторые банки смягчают условия коммерческой ипотеки для физических лиц: банк ВТБ24, скажем, предоставляет кредит без предоплаты при наличии дополнительного обеспечения.

Для заемщика существует множество требований к документам и удостоверениям личности, в том числе:

  • Заемщик должен быть не моложе 20 лет и не старше 60 лет.
  • Компания должна быть зарегистрирована в том же регионе, что и банк.
  • Важно, чтобы бизнес его потенциального клиента успешно развивался хотя бы последний год.
  • Подробно исследуется само предприятие: на счету его рентабельность и долговечность. Будут приняты во внимание доход, статус и другие критерии, которые могут указывать на надежность и платежеспособность клиента. Кроме того, если заемщик ранее не обращался в банк и не является его постоянным клиентом, в его компанию будет отправлена ​​специальная комиссия для оценки текущей деятельности.
  • Немаловажно наличие отрицательной кредитной истории — в этом случае некоторые банки категорически отказываются.
  • Сами помещения также будут оценены: с точки зрения ликвидности, местоположения, наличия / отсутствия необходимых коммуникаций, общего состояния, наличия / отсутствия нагрузки и т. Д.

Максимальный срок рассмотрения заявки на ипотеку составляет один месяц, но на практике он часто бывает короче.

Какие потребуются документы?

Поскольку требования к коммерческим ипотечным кредитам еще четко не определены в законе, каждый банк устанавливает свои условия. В выбранном вами отделении банка вы сможете разъяснить полный пакет документов. Чаще всего спрашивают о следующем:

  • заграничный пасспорт;
  • БАНКА;
  • информация обо всех доступных банковских счетах;
  • подтверждение дохода;
  • Военный билет, если заемщик — мужчина;
  • свидетельство о браке или разводе;
  • бизнес-лицензия;
  • соглашение о том, что рассматриваемая недвижимость является собственностью клиента. Для коммерческих ипотечных кредитов также могут потребоваться другие офисные документы. Сбербанк ставит условие, что недвижимость застрахована.

В случае коммерческой ипотечной ссуды юридическим лицам большая часть документов будет посвящена информации о доходах компании. Потребуются счета, информация о расходах и доходах, а также другие характеристики предприятия.

Залог недвижимости как важное условие коммерческой ипотеки

Коммерческую ипотечную ссуду не следует путать с обычной ссудой на недвижимость. Основное отличие состоит в том, что в случае ипотеки залогом становится помещение и только оно. При этом нельзя сказать, что условия здесь такие же, как при стандартной ипотеке. В случае ипотеки банк выделяет деньги клиенту, для которого он покупает дом, которые затем становятся залогом. В этом случае банк часто предоставляет меньше необходимой суммы: например, коммерческая ипотека в Сбербанке составляет не более 80% от общей стоимости помещения.

Иная ситуация с бизнес-ипотекой. Согласно регламенту желаемое помещение необходимо приобрести до заключения договора. Только после этого банк предоставляет средства, которые можно вернуть в бизнес, и выплаты процентов по мере роста бизнеса. Как и следовало ожидать, это условие вызывает затруднения у многих клиентов: как вы можете купить недвижимость, если для этого вам нужен кредит?

Есть несколько способов выйти из этой ситуации:

  • Договоритесь с продавцом о том, что часть средств будет возвращена при продлении кредита. Договор должен быть нотариально заверен, возможно, даже с доверенностью от банка. Итак, когда недвижимость переходит в собственность заемщика, он может заложить ее, взять ссуду и погасить остаток.
  • Возьмите дополнительный кредит в другом банке, который покроет недостающую сумму на покупку недвижимости. После урегулирования всех вопросов с мастер-банком заемщик сможет закрыть вторую задолженность. Конечно, иметь дело с двумя займами довольно сложно, но это хороший вариант.
  • Еще один обходной путь: регистрация официальной компании в качестве третьего лица и оформление права собственности на интересующее помещение. Таким образом, залог предоставит банку бизнес, а заемщик, получив ссуду, выкупит его и станет полноправным владельцем как бизнеса, так и офиса.
  • Наконец, есть ряд банков, которые предоставляют коммерческие ипотечные ссуды без первоначального взноса и без недвижимости в качестве залога. Однако будьте готовы к тому, что в этом случае условия кредита будут гораздо менее выгодными. Если у банка нет гарантии, он установит гораздо более строгие условия и более высокую процентную ставку. Тем не менее, лучше найти способ выкупить помещение, тем более что в ближайшее время вы сможете вернуть деньги.

Будущее коммерческой ипотеки. Выгодна ли она для банков?

Несомненно, такая сделка очень выгодна для кредиторов. В конце концов, это приносит банку много денег, несравнимых с тем, что банк получил бы с обычной ипотекой. Между тем банки не спешат распространять информацию об этом предложении, а развитие коммерческого ипотечного кредитования в нашей стране все еще находится в зачаточном состоянии. Что является причиной этого?

В первую очередь, речь идет о крупных суммах и, следовательно, о высоком риске. К клиентам предъявляются очень строгие требования, и далеко не все им соответствуют. Такое предложение банк может сделать только тому, у кого есть действительно надежная компания.

Еще одна проблема связана с оценкой недвижимости. Казалось бы, даже если клиент «обанкротится» в своем бизнесе, помещения под ипотеку перейдут в собственность банка-кредитора, который возместит ему провал. Однако на практике банки часто не рискуют иметь дело с недвижимостью, которая неоднократно переходила из рук в руки и первоначального владельца которой трудно установить. Банкам гораздо привычнее и понятнее сотрудничать с квартирами в новостройках, продаваемых по 214ФЗ.

Действующие правила требуют изменений и четких параметров для коммерческих ипотечных кредитов. Некоторые условия не определены полностью и вызывают много вопросов. Это важно для дальнейшей популяризации программы и понимания ее механизма.

По прогнозам, после формирования четких правил и положений, касающихся коммерческой ипотеки, спрос на нее значительно возрастет. Конечно, это предложение заинтересует только определенную группу получателей, потому что речь идет о больших деньгах и конкретных условиях. Однако для предпринимателей этот вид ипотеки является существенным преимуществом. Поэтому можно надеяться, что возможность получения кредита на выгодных условиях подтолкнет предпринимателей к ведению честного и прозрачного бизнеса. В этом случае получение ипотечной ссуды станет доступнее, а возможности для развития бизнеса увеличатся.