Выкуп имущества в период аренды — как быть с НДС неотделимых улучшений?

Выкуп имущества в период аренды. Ситуация, когда арендатор покупает квартиру у собственника, довольно банальна. Наряду с собственностью бывший арендатор также получает неотъемлемые улучшения, которые он сделал во время аренды. Должен ли он взимать НДС с их бесплатного перевода? Что об этом говорит закон и судебная практика?

Передача неотделимых улучшений

В соответствии со ст. 623 ГК РФ любые улучшения предмета аренды, которые могут быть отделены от него, являются собственностью арендатора. Однако, если произведенные улучшения нельзя отключить без повреждения вещей, например, ремонт помещения, арендатор имеет право на возмещение их стоимости в случае расторжения договора аренды. Оба эти положения применяются, если иное не предусмотрено договором аренды. Из вышеизложенного можно сделать вывод, что улучшения, внесенные арендатором в рамках договора аренды, являются собственностью арендодателя.

Рассмотрим ситуацию, в которой договор аренды предусматривает, что после его расторжения арендатор передает имущество арендодателю посредством протокола передачи. Такой порядок возврата предмета лизинга — обычная практика. В этом случае, с учетом вышеизложенного, неотделимые улучшения, сделанные арендатором вместе с имуществом, должны быть переданы арендатору по протоколу передачи.

В соответствии с п. 1 ст. 39 Налогового постановления, реализацией считается передача недвижимого имущества пользователем собственнику неотъемлемого улучшения. Таким образом, данная сделка облагается НДС на основании ст. 146 п. 1 и ст. 154 абзац 2 Налогового кодекса. Эти выводы подтверждаются судебной практикой, например, в решении Федеральной антимонопольной службы по Приволжскому региону от 26 июня 2012 г. по делу № А65-12909 / 2011, в решении ФАС Уральского региона от 1 июля. , 2010 № F09-4941 / 10-C2 по делу № A07-20648 / 2009.

Вывод: Если в течение периода аренды арендатор внес улучшения, присущие помещению, например, ремонт помещения, то владелец помещения должен взимать с них НДС при получении этих улучшений.

Выкуп арендуемого имущества

Однако как быть с НДС в ситуации, когда в течение срока действия договора аренды стороны заключили договор купли-продажи, а существующий арендатор стал владельцем недвижимости? На основании ст. 425 и 450 ГК РФ, договор аренды не считается расторгнутым — внесены изменения только в договор. В таком случае первоначальное обязательство, существовавшее между сторонами, заменяется другим обязательством (статья 414 Гражданского кодекса). В рассматриваемом случае обязательства по аренде были заменены обязательствами, вытекающими из договора продажи.

Поскольку предмет аренды стал собственностью арендатора, он не передавался обратно арендодателю на основании протокола передачи. Следовательно, неотъемлемые улучшения, сделанные предыдущим арендатором, также не были перенесены. И поскольку они не были переданы, они не были реализованы.

Эта точка зрения подтверждается судебной практикой. Так, в определении РФ от 09.12.2010 № ВАС-14603/10, вынесенном по аналогичному делу, суд констатировал следующее. Поскольку помещения, в которых были выполнены неотъемлемые улучшения, были переданы бывшему арендатору на основании договора купли-продажи, продажа этих неотъемлемых улучшений не может рассматриваться как обстоятельство, облагаемое НДС. В результате суд постановил, что решение инспекции о наложении НДС на рассматриваемую операцию было недействительным.

Кроме того, существует Постановление Пленума НЗК № 33 от 30 мая 2014 года, в пункте 26 которого говорится следующее. Если капитальные вложения (в данном случае постоянные улучшения) не были компенсированы арендатору и не были внесены в счет арендной платы, арендатор может воспользоваться налоговым вычетом, с которого он был обвинен в этих расходах. В этой ситуации арендатор выступает в роли лица, которое приобрело товары, работы или услуги в ходе своей деятельности.

Таким образом, для целей НДС следует исходить из того, что возмещенные арендатором расходы на улучшения, присущие имуществу, передаются арендодателю вместе с имуществом, в то время как невозвращенные и невыплаченные арендные платежи не передаются арендодателю. .

Оставьте комментарий