Залоговые квартиры: как продать и купить?

Залоговые квартиры как продать и купить? Долгое время недвижимость, обремененная ипотекой, считалась проблематичной: ни брокеры недвижимости, ни потенциальные покупатели не хотели иметь дело с ними. Большинство людей слышат, что имущество представляет собой банковскую безопасность, немедленно отказался смотреть квартиры. Но какие ловушки связаны с покупкой квартиры под заложением?

Залоговые квартиры: как продать и купить

Вопреки общей обратной связи, имущество, обремененное ипотекой, может быть продано не только баком на аукционе (в соответствии с положениями суда), но и сам владелец. Заемщик, который взял на себя квартиру на ипотеку, не мог рассчитывать на его силы, потерял основной источник дохода, и в результате возникла проблема с погашением долга. Чтобы не потерять квартиру из-за задолженности, владелец квадратных метров выдает объект для продажи. Тем не менее, есть некоторые нюансы, которые должны знать и покупатель, и продавцов.

Вопросы продажи и покупки

В связи с увеличением последних лет покупки недвижимости с ипотечным, в настоящее время покупаем / продажа жилья с ипотечным кредитом — это отдельный сегмент рынка жилья. Итак, в начале 2017 года объем кредитов на покупку жилых помещений составил около 320 миллиардов рублей, из которых 55 миллиардов рублей просрочены долги.

«Встроенные апартаменты продаются не только из-за несостоятельности заемщика, и, следовательно, вынуждены к занятиям недвижимости и ее продажи на аукционе. Недавно по сравнению с« дористорией »(до 2013 года) условия предоставления кредитов поддаются определенной обострению. Кредитные организации дотошно проверяют платежеспособность и кредитоспособность заемщиков, поэтому продажа жилья чаще связана с семейными обстоятельствами (развод, переходящая в другой город и тому подобное). Хотя также происходит личное банкротство заемщика ».

Особенности сделки с залоговой недвижимостью

Характерной особенностью покупки операций с операциями с недвижимостью (обременена ипотекой) — отсутствие оригинальных документов собственности, проводимых владельцем залога. Поэтому потенциальный покупатель не будет иметь подробную возможность ознакомиться с документами по предварительному соглашению, даже в случае депозита вклада. Такая ситуация не исключает нескольких неординарных лиц, применяющих для квартиры, которая выплачивала предварительный платеж на основе копий документов собственности.

Следует отметить, что квартира принадлежит банку, пока дом полностью погасит, поэтому все транзакции с этим требуют официального согласия Организации, что усложняет процедуру продаж / покупки. Поэтому намерение продажи загруженного имущества должно быть согласовано с кредитором учреждением, что вполне сложно, поскольку это может означать досрочное погашение кредита и, следовательно, потерей интереса.

Положительные и отрицательные стороны

В случае с недвижимостью обременено ипотекой в ​​банке, плюсы и минусы зависят от метода приобретения, то есть добровольных или принудительных продаж квартиры. Возможны три варианта:

  1. В случае долгов квартиры конфискованы государственными судебными приставами в соответствии с решением суда без согласия заемщика. Тогда такие помещения выдаются на аукцион после задержанных затрат. Если этот способ нельзя найти покупателя — квартира введена в баланс кредитной организации с возможностью дальнейшей продажи после средней рыночной цены.
  2. С задолженностью по кредиту, но на основе добровольных на этапе докоругов. В этом случае стоимость квартиры определяется заемщиком, который стремится преодолеть, чтобы увеличить состояние наличных после закрытия кредита.
  3. Добровольные продажи загруженного дома без кредитного долга по личным причинам заемщика. Этот вариант покупки недвижимости является наименее рискованным, поскольку исключает дальнейшие сомнения в отношении сделки бывшим владельцем или его отказ продать недвижимость после выплаты остатка по кредиту.

Сделки купли-продажи залоговой недвижимости являются наиболее безопасными с участием кредитной организации, что минимизирует риски мошенничества. Итак, положительными сторонами таких сделок являются:

  • снижать цены. Помещения, проданные на аукционе, обычно на 10-20% дешевле среднерыночной. Но при этом некоторые банки взимают с покупателя комиссию за выселение предыдущих владельцев. Многие финансовые учреждения предлагают сниженные процентные ставки при покупке квартиры в кредит — на 1–1,5% по сравнению со средними показателями по обычной ипотеке;
  • Юридическая прозрачность сделок. То есть не обязательно проверять всех собственников и законность предыдущих сделок с квартирой, чтобы привлечь посредника, который берет за эту услугу большие деньги. Есть уверенность в том, что незаконных переделок и перепланировки квартиры не будет, так как она передана в залог банку и проверена его сотрудниками; & # 13;
  • По мнению продавца, поиск покупателя на имущество, обеспеченное ипотекой, может быть поручено залогодержателю;
  • В случае банковской ипотеки кредитор несет прямую ответственность за подготовку необходимой документации.

Но у этой процедуры есть недостатки. В основном они связаны с бюрократической сложностью транзакций из-за появления третьего лица при покупке, а также с недобросовестными продавцами. К отрицательным моментам относятся:

  • Продолжительность и сложность процесса продажи в связи со сменой заемщика или закрытием ссудного остатка квартиры;
  • В случае принудительной продажи квартиры через суд весьма вероятно, что бывший собственник усомнился в законности решения суда и законности продажи квартиры с аукциона бывшему собственнику. Претензии бывшего собственника могут быть основаны на невыгодных условиях сделки или несоответствии параметров имущества договору и других подобных нюансах;
  • Предыдущий владелец перегруженной квартиры может подать заявление о банкротстве и воспрепятствовать въезду нового владельца;
  • Сделка может быть признана незаконной в связи с заселением в квартиру несовершеннолетних детей. Как правило, такая недвижимость не подлежит обязательному сбору и продаже. Однако бывает, что родители по тем или иным причинам не регистрируют ребенка отдельно, и ребенок получает автоматическую регистрацию по месту жительства матери;
  • В случае незаконной перепланировки квартиры, скрытой от правообладателя, новому владельцу придется восстановить имущество до первоначальных параметров или перерегистрировать в соответствующих офисах.

Это основные трудности при покупке дома с обременением, но они часто компенсируются преимуществами предложения. Многое зависит от того, как вы покупаете / продаете недвижимость в кредит.

Сделка с участием залогодержателя

Покупка / продажа дома с обременением с участием правообладателя полностью сопровождается последним с помощью аккредитованного брокера. Для этой процедуры безопаснее всего арендовать 2 депозитных ячейки, в которые положить: сумму на остаток кредита для банка и оставшиеся деньги для бывшего владельца (согласно договору).

После погашения ипотечной задолженности он выдает нотариусу справку об отсутствии задолженности, после чего квартира исключается из земельного и ипотечного реестра, и бремя снимается. Затем сделка фиксируется в договоре купли-продажи, оплачивается вторая часть стоимости квартиры и оформляются документы на право собственности на нового владельца дома.

При совершении такой покупки кредитная организация выступает гарантом денег покупателя, предоставляя ему сейфовую ячейку.

Покупка недвижимости в кредит

При покупке недвижимости с обремененной ссудой рекомендуется брать ее в том же финансовом учреждении. Обычно таким заемщикам предлагаются льготные условия: более низкие процентные ставки, уменьшенные авансовые платежи и быстрое исполнение.

Выбор заложенной квартиры возможен на сайтах банков, которые обычно предоставляют информацию об остатке имущества, не проданного на аукционе. Цена будет рыночной, но возможны небольшие скидки.

Также есть возможность купить квартиру на аукционе. Такое имущество обычно оценивается намного дешевле среднерыночной стоимости из-за вынужденного отказа заемщика от договора. Информация об аукционе публикуется на сайтах банков и в специализированных СМИ. Однако такая покупка связана с упомянутым выше риском.

Порядок приобретения обремененной квартиры в кредит следующий: в случае положительных результатов проверки кредитоспособности, кредитной истории и документов покупателя банк дает согласие на выдачу кредита. Затем погашается существующий заем и выдается новый.

Приобретение недвижимости у заемщика

Также есть возможность приобрести загруженную квартиру напрямую от собственника, но с обязательного согласования с кредитной организацией. Это выплата заемщику полной стоимости квартиры или суммы, необходимой для погашения долга перед банком. После закрытия кредитового баланса недвижимость снимается с обременений и обычной сделки купли-продажи. Но внесение предоплаты до изъятия квартиры из залога чревато отказом нынешнего собственника от дальнейшей продажи. Доказать перевод денег будет сложно, если не заключен предварительный договор, в котором прописана вся суть сделки.

Квартиру можно купить напрямую, есть задолженность. То есть имущество приобретается с обременением («уступка дебиторской задолженности»). Его суть заключается в передаче заемщиком своих обязательств по кредиту и права собственности на квартиру за определенное вознаграждение.

Стоит ли покупать квартиру с обременением

Продажа сильно загруженного жилья — довольно хороший бизнес: банк выплачивает кредитную задолженность (иногда с процентами), обременительная задолженность снимается с продавца, а покупатель получает дом, который хочет (часто дешевле).

Правда, у этой процедуры есть свои особенности и риски, но их можно избежать, соблюдая следующие рекомендации:

  • консультироваться с правообладателем (кроме продавца) по всем вопросам;
  • запросить в ЗАГСе информацию о собственнике и размере недвижимости;
  • перевод должен быть осуществлен через банковский ящик;
  • ко всем счетам должна быть приложена квитанция;
  • они должны ознакомиться с выдержкой из кондоминиума, чтобы зарегистрировать арендаторов, не заявленных продавцом;
  • не предоставлять заемщику деньги для досрочного погашения кредита без подписания предварительного договора;
  • Риски сделки и все этапы лучше обсудить с опытным юристом.

Если вы настороже и не допускаете излишней самоуверенности, вам не следует отказываться от потенциально прибыльной сделки.

Оставьте комментарий