Земля в аренду под сельское хозяйство цена найма участков у государства?

Земля в аренду под сельское хозяйство. Чтобы вложения в землю не стали убыточными, необходимо грамотно оценить их стоимость.Подпадает под процедуру кадастрового учета земельных участков, без которой невозможно заключение договора аренды земельного участка.

Законы о найме наделов под сельское хозяйство у государства

Чтобы арендовать землю сельскохозяйственного назначения у государства на оптимальных условиях, необходимо знать все законодательные акты, регулирующие этот процесс.

  1. «Земельный кодекс Российской Федерации» №136-ФЗ утвержден 25 октября 2001 года. Изменения и дополнения в этот закон вступили в силу с января 2017 года. В соответствии с этим правовым актом:
    • Размер платы за землю указан в договоре аренды (ст. 22).
    • Размер арендной платы за землю, отведенную под общественно значимую деятельность, не может превышать размер земельного налога (ст. 39.7).
    • Стоимость земли определяется на основании кадастровой стоимости (KV), рассчитанной государственными органами; Сдавать в аренду можно только кадастровые участки, внесенные в государственный реестр недвижимого имущества (ст. 65).
    • В особую категорию входят земли сельскохозяйственного назначения, пашни, защитные насаждения, места для вспомогательного оборудования сельскохозяйственного производства (ст. 77).
    • Дано строгое целевое назначение земли: сельское хозяйство, животноводство, рыбоводство; экспериментальная работа.
    • В местных и региональных государственных органах есть специальный фонд для раздачи населению сельскохозяйственных земель в аренду. (Статья 80).
  2. В 2015 году внесены дополнения и дополнения в Закон «О торговле землями сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. Этот документ регулирует порядок заключения договоров аренды.
  • Срок аренды от 3 до 49 лет, не исключена покупка земли в собственность.
  • Успешное управление территорией дает право на льготные условия аренды.
  • Власти области определяют категории лиц, имеющих право на льготную аренду земли.

Включены следующие элементы:

  • Кадастровая стоимость — основной ценовой параметр;
  • категория и назначение участка;
  • результаты торгов в ходе аукциона;
  • размер государственной пошлины;
  • распределение платежей по срокам в зависимости от срока аренды;
  • рыночная цена участка.

Право определять плату за землю принадлежит единицам местного самоуправления, с которыми заключен договор аренды.


Порядок расчета кадастровой стоимости установлен двумя Положениями Минэкономики России.

Процедура оценки проходит в три этапа:

  • Список участков для анализа составляет Росреестратор;
  • Стоимость единицы рассчитывается для них на региональном уровне;
  • детальная оценка каждого участка производится на уровне муниципальных властей.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступил в силу с 1 января 2017 г.

Согласно этому закону:

  • Кадастровая оценка земли будет производиться не посторонними компаниями, а государственными бюджетными учреждениями по единой методике (ст. 6; ст. 14);
  • не допускается замена кадастровой стоимости земли на ее рыночную (ст. 19);
  • CS может быть изменен только вниз (Статья 19.7);
  • Переоценка сайта проводится каждые 3-5 лет.

Налоговый кодекс РФ освобождает арендаторов земли от налога на добавленную стоимость (ст. 388 гл. 31 Налогового кодекса РФ).

Статья 388 Налогового кодекса РФ. Налогоплательщикам

  1. Налогоплательщики (далее в настоящей главе — налогоплательщики) — организации и физические лица, у которых земельные участки признаны объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 настоящего Кодекса. о праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненном праве наследственной собственности, если настоящим абзацем не предусмотрено иное.

В отношении земельных участков, в том числе недвижимого имущества, составляющих инвестиционные фонды, управляющие компании считаются налогоплательщиками. Этот налог уплачивается за счет имущества паевого инвестиционного фонда.

Организации и физические лица не считаются налогоплательщиками в отношении земельных участков, находящихся в их собственности практически в бесплатное пользование, в том числе в бесплатное пользование в течение определенного периода времени, или переданных им на основании договора аренды.
Размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости участка, если он находится в собственности или используется бессрочно (ст. 390 п. 2).

Первичная стоимость

Арендная плата за использование земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, определяется на основании кадастровой стоимости земли, если она уже внесена в Государственный реестр недвижимого имущества.

Кадастровая оценка — это первичная стоимость земельного фонда, определяемая в 3 этапа.

  1. На первом этапе рассчитывается средняя цена 1 га земельного фонда для каждого региона Российской Федерации.

Для расчетов используются два показателя: средняя продуктивность земель в регионе и производственные затраты, то есть расчетный доход на единицу площади.

Рассчитанный доход от аренды каждого гектара в регионе умножается на период капитализации (33 года) и таким образом получается кадастровая стоимость земли для каждого субъекта Российской Федерации:

K = R x 33. где R — предполагаемый доход от аренды для региона.

  • качество почвы — качество почвы;
  • технология — насколько легко обрабатывать почву, благоприятен ли рельеф поля для маневрирования техники и т. д.
  • Эквивалентное расстояние — насколько далеко участок находится от точки продажи.

Все эти характеристики выражены в баллах. С учетом показателей рентного дохода определяется удельный коэффициент куд. — земельный участок, кадастровая стоимость которого рассчитывается по формуле:

К = S * куд где S — площадь участка.

По качеству и размеру дохода вся земля делится на группы с разными удельными коэффициентами, выражающими цену за 1 м2.

  • Земли сельскохозяйственного назначения — земли, максимально используемые для ведения сельского хозяйства и животноводства: пашня, пастбища, сенокосы, залежи;
  • площади, занятые подсобными постройками и коммуникациями;
  • озера, пруды;
  • кустарниковая или болотистая местность;
  • земли, покрытые лесом, не учитываемые в лесном фонде;
  • небольшой участок земли, пригодный для кочевого животноводства.

На основе разделения на зоны составляется кадастровая карта области, которая используется для разделения арендованных участков.

Оставьте комментарий